中古物件をリフォームして売るのは慎重になるべき
中古住宅をリフォームしてから売却することに対して、「高値で売却できる」などのメリットがよく語られてます。
しかし、全ての売主にとっておすすめできる選択肢ではありません。
ここでは、中古物件売却のため、安易なリフォームをしてはいけない5つの理由について解説します。
工事完了まで売却活動を始められない
リフォームを始めると、売却活動を始められるまでにそれなりの時間がかかってしまいます。
一戸建ての場合、リフォーム内容次第では以下の期間が必要といわれており、その間は売却活動を進めることができません。
| リフォーム内容 | 工事期間 |
|---|---|
| キッチンの設備交換 | 1日～5日 |
| トイレの交換（和式→洋式） | 3日 |
| 浴室の取り換え（ユニットバスへの交換） | 2週間 |
| 和室のリフォーム（和室→洋室） | 3～5日 |
| 耐震性向上（柱・壁の追加） | 1～2週間 |
| フルリフォーム | 1～4か月 |
参照元：LIXILリフォームショップ
また、工事そのものだけでなく業者選びの時間も必要になるため、少なくとも1か月以上は売却活動ができない期間が生じます。
リフォームに時間を取られすぎていると、絶好の売却タイミングを逃す恐れもあるでしょう。
初めからリフォーム前提の売却ではなく、まずは「現状のまま」で売却活動を始めてみることをおすすめします。
結果として、そのほうが早期売却につながる可能性も高まります。
リフォームにかけた費用を回収できるとは限らない
リフォーム費用を売却価格で回収できないリスクがあることも、理由の一つです。
中古物件の価格は、その地域の需要に基づく取引相場によって決まります。
リフォームにかかった費用をすべて上乗せした価格で売りに出すと、相場を超える金額となります。
買い手は他の安い物件と比較するため、相場より高い物件は購入希望の候補から外されてしまうでしょう。
成約させるために売却価格を下げた結果、「リフォームしないほうが手元に残るお金が多かった」という事態に陥る可能性も十分に考えられます。
リフォームを自分でやりたい層から敬遠される
リフォーム済みの物件は、「自分好みで作り変えたい」と考える層から敬遠され、かえって買い手が見つからない事態に陥ることもあります。
中古物件を検討する人の多くは、「手ごろな価格で購入して、手ごろな価格で購入し、自分たちのライフスタイルに合わせてリフォーム・リノベーションをしたい」と考えているからです。
すでにリフォームが施され、その分価格も高くなっている物件は、彼らにとって購入するメリットがなくなり、候補から外されてしまいます。
安易なリフォームは、かえって買い手を絞り込むこととなり、売却活動を長引かせる原因となります。
築年数が古いと需要が低くなり売れにくい
中古物件は築年数が古いほど市場での需要が減少し、売却が難しくなります。
築30年以上の古い物件は、床下の基礎や土台の劣化が生じている恐れがあります。
また、給排水管や電気系統の劣化が生じる時期でもあり、設備全体の更新の検討も必要です。
上記の懸念点を払拭できない限り、内装のみをリフォームしても、「そろそろガタが来るのでは」と思われ、買い手から敬遠されてしまいます。
築古物件は見えないところの劣化が進んでいる可能性が高いことから、買い手が見つかりにくいのが現状です。
築古物件など需要が低くなっている中古物件の早期売却を検討している方は、アルバリンクに一度ご相談ください。
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中心街から距離があって交通アクセスや利便性が劣ると売れにくい
物件が中心街から距離があって、交通アクセスや生活の利便性に劣る場合、リフォームしても売却は難しい傾向にあります。
利便性に欠ける地域は、都市部と比較すると購入希望者が少なくなります。
利便性に欠ける地域の具体例は以下のとおりです。
- 駅・バス停が近くにない地域
- 近くにスーパーなどの商業施設がない地域
- 医療・行政サービスが遠方にある地域
これらの特徴に該当する地域の場合、リフォームしても買い手が見つからない可能性が高いでしょう。
リフォームして高値で売れる中古物件の2つの特徴
どんな物件でもリフォームすれば、中古物件を高値で売却できるとは限りません。
ここでは、リフォームして高値で売れる可能性のある中古物件の以下2つの特徴について解説します。
内装や設備が快適で住環境が整っている
内装や設備が快適で住環境が整っている中古物件であれば、高値での売却が期待できます。
壁紙の張替えやハウスクリーニングのみで、新築同様の住環境に戻せるなら、少ないリフォーム代で高値での売却が見込めるでしょう。
リフォームして売却しても問題ない住環境は以下のとおりです。
- 窓が大きく、日当たりが良い
- ウォークインクローゼットなどの収納設備が充実している
- 二重窓、壁面断熱材の施工がされているいる
とくに、築年数が浅い物件は、上記の設備を備えています。
室内をきれいにみせるリフォームに絞って行えば、好条件で売却できる可能性は十分にあります。
アクセスが良好で周辺環境が便利である
物件の立地条件は、リフォームと並んで価格を左右する大きな要素です。
全国の男女500人にアンケートを実施し、「住みたい街の特徴」を調査したところ、以下のような結果がでました。
特に交通アクセスや生活利便性の高いエリアにある中古住宅は、買主にとって魅力的であり、売却価格も高くなりやすいといえるでしょう。
立地の良さは、購入検討者の生活を想定したときのイメージと直結するため、売却時の大きな武器となります。
中古物件をリフォームせずに売る4つの方法
中古物件はリフォームして売却するより、そのまま売りに出したほうが損しない可能性が高くなります。
ここからは、中古物件をリフォームせずに売る以下4つの方法を紹介します。
現状のまま売り出す
中古物件をリフォームせず、現状のまま売却する方法は、売主にとって手間や費用を抑えられる選択肢です。
この方法のメリットは、リフォームにかかる費用や時間が不要で、すぐに売却活動を始められる点です。
一方でデメリットとしては、購入希望者がリフォーム費用を見越して価格交渉してくる可能性があり、売却価格が相場より下がるリスクもあります。
そのため、中古物件をリフォームせずに現状のまま売り出す方法は、できるだけ早く売却したい人や、リフォームの予算を確保できない人に向いています。
専門の買取業者に買い取ってもらう
中古物件を手間なく売却したい場合は、不動産の買取専門業者に買い取ってもらう方法があります。
最大のメリットは、売却までのスピードが速く、現状のままでも手続きが進められる点です。
ただし、一般的に市場価格よりも低い金額での取引になることが多いというデメリットがあります。
この方法は、急いで現金化したい人や、物件の状態が悪く通常の売買が難しいと判断される場合におすすめです。
中古物件をリフォームせず、手間や費用をかけずに手放したいとお考えの方は、アルバリンクへの売却がおすすめです。
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瑕疵保険を付保した状態で売る
瑕疵保険とは、中古住宅の引き渡し後に見つかった構造部分や雨漏りなどの欠陥（瑕疵）に対して、修補費用を補償する保険です。
参照元：住宅瑕疵担保責任保険協会
建物に瑕疵保険を付けることで、買主に安心感を提供した状態での売却が可能となります。
メリットは、万が一不具合があった場合に保険で対応できるため、買主が安心して購入しやすくなることです。
デメリットとしては、保険の付保に必要な検査や手続きに一定の費用と時間がかかる点です。
瑕疵保険の費用相場は検査料と保険料を合わせて6～15万円、加入手続きに3週間ほどかかります。
なお、個人間売買においては、売主自身が保険契約を行うのではなく、検査事業者が保険法人に加入手続きを行う形になります。
そのため、売主が行うのは、まず検査事業者に対して瑕疵保険の付保を依頼することです。
その後、検査事業者が建物の状態を調査し、保険会社が定めた基準を満たしていると判断された場合に限り、保険加入が認められます。
中古物件をリフォームせずに瑕疵保険を付保した状態で売る方法は、築年数は経っているものの、一定の設備や構造の状態を維持している物件に向いています。
建物を解体して更地で売る
老朽化が進んだ建物の場合は、解体して更地として売却するという方法もあります。
メリットは、建物の劣化や設備の故障といったネガティブ要素を排除でき、土地としての価値を最大限に引き出せる点です。
一方で、解体費用や登記の手続きなどのコスト・手間が発生するデメリットもあります。
例えば、木造2階建て40坪の戸建ての場合の解体費用の相場は228万円前後です。
建物を解体して更地で売る方法は、建物の状態が著しく悪く、住宅としての価値が乏しいと判断されるケースに適しています。
更地にして売却するメリット・デメリットについて知りたい方は、以下の記事で詳しく解説していますので、合わせてお読みください。
中古物件をリフォームせずに高く売るコツ
中古物件の早期売却、かつ高値での売却を実現するには、押さえるべきコツがあります。
ここからは、リフォームしなくても高く売るコツを2つ紹介します。
室内を整理する
なるべく高く売りたいなら、室内にある荷物や家財道具を整理することをおすすめします。
購入希望者が内覧する際、室内の状態は購買意欲に影響を及ぼします。
汚れが目立ったり、荷物が片付いていなかったりするなど生活感あふれる室内だと、購入を見送られてしまうでしょう。
また、荷物を片づけずに買取を依頼すると、荷物の処分料の分が売却価格から差し引かれ、手元に残るお金が少なくなります。
仲介での売却、買取での売却、いずれにしても高く売りたいなら、室内にある荷物・家財道具を整理整頓しましょう。
空き家の中の整理方法については、以下の記事を参考にしてみてください。
不動産買取業者に見積もりを依頼する
以下の特徴に当てはまる中古物件を高く売りたいなら、不動産買取業者への査定依頼を検討しましょう。
- 築年数が30年以上経過している物件
- 駅・バス停から遠い物件
- スーパーなどの商業施設へのアクセスが悪い物件
上記のような中古物件は、住宅としての需要が小さいため、売却価格も低くなりがちです。
最悪の場合、仲介業者に査定依頼しても「価格をつけられない」と断られてしまうケースも少なくありません。
一方、買取業者は、中古住宅を賃貸や民泊として再活用する不動産投資家への再販を目的に買い取っています。
仲介業者から価格がつけられなかった物件でも、賃貸・民泊としての需要が見込めると判断されれば、期待以上の高値で買い取ってもらえるはずです。
築古物件や市街地から離れている物件の高値売却を目指すなら、不動産買取業者に相談してみましょう。
不動産買取業者への相談は、アルバリンクにご相談ください。
以下のように、「他社から断られた物件も売却できた」とお客様からの満足の声を多くいただいております。
査定は無料ですので、ご自分の家がどのくらいの価値か一度お問合せしてみてはいかがでしょうか。
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まとめ
中古物件をリフォームして高値で売却できるケースは、現状では限りなく少ないといえます。
売却相場は、主に「立地に対する需要」によって決まるためです。
そのため、リフォームに多額の費用をかけても回収できず、かえって損してしまうでしょう。
しかし、一方で、何も手を加えずに売り出すと買い手が見つからず、値下げを余儀なくされる可能性あります。
なるべく高い価格で、かつスピーディーに売却したい場合は、不動産買取業者に買取依頼するのがおすすめです。
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