築30年以上の中古住宅購入により後悔する4つの理由
築30年以上の中古住宅購入により後悔する理由には、主に以下の4つが挙げられます。
- 想定外の修繕・リフォーム費用が発生する
- 住宅ローンの審査が通りにくくなる
- 古い設備や間取りに不便を感じる
- 売却で価値がつかないリスクがある
築古物件の売却を検討する際には、こうした購入者側の視点も踏まえ、売却活動の計画を立てる必要があります。
ここでは、それぞれの理由について詳しく見ていきましょう。
想定外の修繕・リフォーム費用が発生する
築30年を超える中古住宅では、想定を超える修繕費用が発生する場合があります。
構造材や屋根、配管、水回りなどが経年劣化しており、居住後に大規模な補修が必要になるケースが多いからです。
アットホーム株式会社の調査では、築30年以上の一戸建てに住む人の平均修繕費が532.1万円に上ると報告されています。
参照元：2021年“新築一戸建て購入後30年以上住んでいる人に聞く「一戸建て修繕の実態」調査”｜アットホーム株式会社
特に修繕が多かった箇所は、以下のとおりです。
- 外壁（75.9％）
- 屋根（69.3％）
- トイレ（68.8％）
外観では分からない劣化が後から発覚する場合も多いため、事前に修繕・リフォーム費を予算に組み入れておく必要があります。
住宅ローンの審査が通りにくくなる
築年数が古い中古住宅は、住宅ローンの審査が通りにくくなる傾向があります。
金融機関は、物件の「担保価値」が高いかどうかを重視するため、築年数が経過した物件は評価が低くなりやすいからです。
また、評価基準の一つとなる「法定耐用年数」は、木造住宅で22年です。
これを過ぎると、建物の資産価値が大きく目減りして扱われる可能性があります。
具体的には、以下のような状況が考えられます。
- 築35年の木造戸建ては評価額が低く、希望の借入額に届かない
- 担保価値が足りず、頭金を多く求められる
- 住宅ローン控除が適用されない場合がある（1982年以前築など）
こうした背景から、築古住宅を購入する際は、ローン審査基準や税制条件をあらかじめ確認しておく必要があります。
古い設備や間取りに不便を感じる
年数の古い住宅では、旧式の設備や時代に合わない間取りが、住みにくさの原因となることが築あります。
現代の生活スタイルに対して、過去の住宅設計は使い勝手や快適性の点で劣っている場合があるからです。
LIFULL HOME’Sが行った調査では、中古一戸建て購入者の38.4％が「設備が古そう」と感じていたと回答しています。
また、54.6％が「水回りの不具合や古さ」を事前にチェックすべきと考えていたことが分かっています。
参照元：中古一戸建て購入者315人に聞いた！ 事前にチェックしたいことや物件選びの決め手は？｜LIFULL HOME’S
特に不満や不安として挙げられたのは以下のような項目です。
- 設備が古く、使いづらそう
- 配管の劣化など見えない部分が心配
- 間取りが細かく区切られ、動線が悪い
こうした住宅を選ぶ際は、設備更新やリフォーム費用の有無を把握した上で検討する必要があります。
売却で価値がつかないリスクがある
築年数が30年を超えた中古住宅は、いざ売却する際に建物としての価値がほとんど認められず、売りにくくなるおそれがあります。
建物の老朽化が進んでいたり、法改正前の基準で建てられていたりすると、買い手から敬遠されやすく実質的に「土地だけの価値」で査定されるケースも少なくありません。
特に新耐震基準前に建てられた住宅や、立地条件が悪い物件は希望価格で売却できないだけではなく、売れるまでに長い時間がかかることもあります。
そのため、中古住宅を購入する場合は、将来的な住み替えや資産価値も見据えて検討する必要があります。
築30年の中古住宅を購入する3つのメリット
築年数が経過した住宅にはデメリットばかりが注目されがちですが、実は築30年の中古住宅には、新築にはない「選びやすさ」や「コスト面での魅力」もあります。
特に予算を抑えながら、理想の暮らしを実現したいと考える人にとっては、有力な選択肢となるでしょう。
築30年の中古住宅を購入する主なメリットは、以下の3つです。
- 購入費用を抑えられる
- 人気エリアでも候補物件を見つけやすくなる
- 自由にリノベーションできる
ここでは、それぞれのメリットを具体的に見ていきましょう。
購入費用を抑えられる
築30年の中古住宅は、新築と比べて購入費用を大幅に抑えられるのが大きな魅力です。
建物の資産価値がすでに減価償却されているため、実質的に土地代のみで取引されるケースも珍しくありません。
例えば、東京都内の人気エリアでは、新築一戸建てが6,000万円を超えることもありますが、築30年の中古戸建てであれば3,000万円台で購入できる物件も見られます。
こうした価格差は、住宅ローンの借入額を抑えることにつながり、毎月の返済負担も軽くなる点が特長です。
そのため、予算に限りがある買主にとっては選択肢の幅が広がりやすく、売却を検討する側にとっても「手頃な価格で魅力的」と感じてもらいやすいポイントになります。
人気エリアでも候補物件を見つけやすくなる
築30年の中古住宅は、人気エリアでも物件数が多く、選択肢が豊富になる傾向があります。
新築ではなかなか供給がない地域でも、中古物件であれば希望する立地条件に合致する住宅を見つけやすくなるからです。
例えば、都市部で通勤や通学に便利なエリアでは、新築よりも中古のほうが圧倒的に流通量が多く、結果として理想に近い住まいを選べる可能性が高まります。
購入費用が抑えられる分、内装や間取りに手を加える「リノベーション」の予算を確保しやすく、自分らしい住環境を整えることも可能です。
ただし、築年数が経過している分、耐震性や構造の劣化が懸念される場合もあるため、専門家による調査や耐震診断を事前に実施し、安全面をしっかり確認しておく必要があります。
固定資産税を抑えられる
築30年の中古住宅が持つメリットの一つは、購入後の維持費である固定資産税を抑えられる点です。
なぜなら、固定資産税の計算根拠となる建物の評価額は、総務省が定める「固定資産評価基準」により、築年数が経つほど低くなるように定められているからです。
参照元：固定資産評価のしくみについて｜自治税務局 資産評価室
例えば、この基準によると木造家屋は築25年で評価額が新築時の20%まで下がり、これが評価額の下限となります。
そのため、築30年の住宅は税金の計算において最も低い評価額が適用される状態にあります。
したがって、築30年の中古住宅を選ぶことは、税金の低さにより、長期的な支出を抑えられる点は大きなメリットと言えるでしょう。
築30年以上の中古住宅を売却する3つの方法
築年数が経過した中古住宅は、「売れにくい」「価値がつかない」といった不安を抱えがちです。
しかし、売却方法を工夫すれば、築古物件でもスムーズに買い手を見つけることは可能です。
特に近年は、空き家の活用が社会的な課題となっていることから、多様な売却ルートが整備されています。
築30年以上の住宅を所有している方にとっても、状況や目的に応じた最適な手段を選ぶことが大切です。
ここでは、築古住宅の売却で検討すべき主な3つの方法を紹介します。
- 不動産会社に仲介を依頼する
- 空き家マッチングサイトを利用する
- 不動産会社に直接買い取ってもらう
それぞれの特徴や向いているケースについて、具体的に見ていきましょう。
不動産会社に仲介を依頼する
築30年以上の中古住宅を売却する方法として、まず検討されるのが不動産会社への仲介依頼です。
仲介では市場価格に基づいた査定が行われるため、築年数が経っていても立地や管理状態が良ければ、一定の価格で売却できる可能性があるからです。
ポータルサイトなどを通じて広く買主を募れる点も魅力です。
築古住宅の売却は一見難しそうに見えますが、物件の魅力を引き出し、良い条件での成約につながる可能性は十分にあります。
空き家マッチングサイトを利用する
空き家マッチングサイトを活用すると、一般市場では売れにくい築古住宅でも、条件に合う買い手・移住希望者と出会える可能性があります。
空き家マッチングサイトにはリノベ向けや地方移住希望者など、特定の目的を持ったユーザーが集まるからです。
築年数が古くても、用途がはっきりしている物件なら、売却のターゲットに届きやすくなります。
マッチングサイトでは、雨漏り・断熱性能・汚損などを正直に記載し、信頼を得ることが重要です。
掲載料が無料のケースも多く、コストを抑えながら売却活動を進められます。
不動産会社に直接買い取ってもらう
築古住宅を早く売却したい場合は、不動産会社による直接買取が有効です。
この方法なら、築年数や設備の劣化などに関係なく、現況のままスピーディーに売却できるからです。
内覧の対応やリフォームの手間も省けるため、売主の負担が軽減されます。
例えば、長年空き家だった築40年の住宅が、清掃や修繕を行うことなくそのまま買い取られ、契約から数週間で現金化できる場合もあります。
不動産会社側は再販や再建築を前提にしているため、物件の状態が悪くても買取可能なケースが多いのが特長です。
「すぐに現金化したい」「管理が難しくなった」などの事情がある場合、直接買取は現実的な選択肢です。
価格は市場価格より低くなる傾向がありますが、早く売却を進めたい人には、おすすめの選択肢です。
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築30年超の住宅を売却する際の3つの注意点
築30年以上の住宅は、建物の老朽化や制度的な制約などから「売れにくいのでは」と不安に感じる方も多いかもしれません。
しかし、実際には適切な準備と判断を行えば、築古物件でも納得のいく条件で売却を進めることは可能です。
そのためには、売却前に把握しておくべき注意点を理解しておかなければなりません。
具体的には、以下の3点を意識しましょう。
- ホームインスペクション（住宅診断）を実施する
- 複数業者から査定を受ける
- 売却後に手元に残る金額を把握しておく
それぞれのポイントを具体的に見ていきましょう。
ホームインスペクション（住宅診断）を実施する
築30年以上の中古住宅を売却する際は、ホームインスペクション（住宅診断）の実施が有効です。
ホームインスペクションでは、第三者の専門家が住宅の状態を客観的に調査・評価します。
これにより物件のコンディションが「見える化」され、買主へ正確な情報を提供できます。
主な調査箇所は、以下のとおりです。
- 屋根・外壁のひび割れ、塗装の劣化
- 給排水管、電気配線などのインフラ部分
- シロアリや湿気の影響が出やすい床下・基礎
- 雨漏りの痕跡（天井裏、壁）
- 建物の傾き
診断の結果、修繕点が見つかったとしても、その情報は正直に開示しましょう。
「この部分の修理を見込んで価格を設定しています」といった説明を添えれば、隠し事をしない誠実な売主として、かえって買主の信頼を得やすくなります。
もちろん、大きな問題が見つからなければ、その診断結果が「管理状態の良い物件」であることの強力な証明となり、買主は安心して購入を検討できるでしょう。
良い点も悪い点も含めて情報をオープンにする姿勢が、買主の「見えない部分への不安」を取り除き、円滑な取引につながります。
複数業者から査定を受ける
築30年以上の住宅を売却する際は、複数の不動産業者に査定を依頼しましょう。
築古物件は状態や履歴によって評価が変わるため、1社のみの査定では価格が適正かどうか判断しづらいからです。
特に次のような点は、業者ごとに見方が分かれ、査定額にも差が出やすい傾向があります。
- 外壁や屋根などの補修履歴
- 水回りや内装のメンテナンス状況
- 再建築の可否や接道条件
例えば、同じ立地の築古戸建でも、管理状態の違いにより査定額に数百万円の出る可能性もあります。
最近では、物件情報を入力するだけで複数の業者から査定を受けられる無料の一括査定サービスも普及しており、手間をかけずに相場感を把握する手段として有効です。
価格の比較だけではなく「なぜこの金額になるのか」の査定根拠や、売却戦略の提案内容なども併せて確認すると、信頼できる業者選びにもつながります。
売却後に手元に残る金額を把握しておく
築30年以上の住宅を売却する際は「いくらで売れるか」だけではなく「いくら残るか」を把握しておきましょう。
売却価格が決まっても、そこからさまざまな諸費用が差し引かれるため、手元に残る金額は想定より少なくなるケースも少なくありません。
実際に必要となる費用には、以下のようなものが挙げられます。
- 仲介手数料（上限：売却価格の3％＋6万円＋消費税）
- 抵当権抹消や名義変更に関わる登記費用
- 売却前の補修工事（外壁・浴室・雨漏り対策など）
- 住宅ローンの残債清算
例えば、外壁の補修や浴室の簡易リフォームにより、50万円以上の出費が発生する可能性もあります。
支出を事前に見積もらずに売却を進めてしまうと「想定より手元資金が少なく、次の住まいの購入に支障が出た」というケースにつながりかねません。
安心して住み替えや資産整理を行うためにも、売却にかかる全体のコストと残る金額をあらかじめシミュレーションしておきましょう。
築30年以上の中古住宅を売却する際はアルバリンクの無料査定がおすすめ
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例えば、長年空き家だった築40年の戸建てや、雨漏り・シロアリ被害がある物件でも、アルバリンクでは「現況のまま」での買取に対応しています。
そのため、売主側でリフォームや補修を行う必要がなく、手間や時間をかけずに売却を進めることが可能です。
無料査定を通じて、自分の物件の価値を正確に知ることができれば、今後の資産計画や住み替えの判断にも役立ちます。
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まとめ
築30年以上の中古住宅には、購入費用の安さやリノベーションの自由度などのメリットがあります。
一方で、修繕費の負担や住宅ローン審査の厳しさ、古い設備の使いにくさ、将来の売却で価値がつきにくいといったデメリットも存在します。
これらのリスクは、購入後に後悔する要因になりかねません。
もし現在、築年数の経った物件を所有しており、将来的な不安がある場合は売却を検討するのも一つの方法です。
特に、一般市場では売りにくい築古住宅であっても、専門業者による買取であれば、手間なく現金化できる可能性があります。
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