借地とは「建物の所有者が他人に借りている土地」のこと
借地とは、建物の所有者がその土地を第三者（地主）から借りて使用している状態を指します。
はじめに、本章では借地権の種類について解説します。
借地権の種類①：旧法借地権
旧法借地権は、1992年（平成4年）の法改正以前に契約された借地に適用されるもので、借主側の権利が非常に強いのが特徴です。
契約が更新され続ければ、借主は半永久的に土地を使用可能であるともいわれています。
たとえば、築60年の建物が建つ土地に旧法借地権が設定されている場合、地主が更新を拒否しても、正当事由がない限り更新は認められます。
このように、借地人の居住権が強く保護されています。
ただし、借地契約期間満了後に新たな借地契約を地主側と締結するときには、借地人には借地権の更新料がかかるケースが多いです。
また、相続や売却の際には承諾料や名義変更料が発生することが多く、無償で自由に処分できるわけではありません。
旧法借地権の取引には、専門的な部分も多いので更新や処分時には、不動産会社のサポートは欠かせません。
借地権の種類②：普通借地権
普通借地権は、借地借家法（新法）に基づく契約形態です。
最初の契約期間は30年以上とされており、更新も原則できます。
旧法借地権に比べて契約期間は明確となり、借地人の居住権も強く保護されています。
仮に30年の契約期間が満了した後も、地主からの正当事由がない限り契約は更新され、借主はそのまま土地を使用できます。
更新の際には、承諾料や更新料が必要なケースが一般的です。
ただし、契約の内容や将来の更新条件によっては、借主にとって多額の費用が発生する可能性もあるため、借地権の内容を契約前に確認しておくことが必要です。
借地権の種類③：定期借地権
定期借地権は、一定期間が終了すると契約が更新されず、原則として建物を解体して更地にして返還することが義務づけられている借地契約です。
更新を前提としない点が、他の借地権と大きく異なります。
たとえば、住宅用の「一般定期借地権」は50年以上の契約が基本で、契約満了後は土地を返還し建物の撤去作業が必要です。
借地人は、建物所有の間のみ土地を借りられるため、ローンや活用の計画も期間内に完結させる必要があります。
定期借地権の借地は、地主にとっては土地の返還が保証されるので安心感があり、都市部の再開発地域や企業の社宅用地などにも多く利用されています。
借主にとっては低コストで土地を利用できる反面、長期的な相続や所有を前提とした住宅取得には向きません。
借地の建物について解体義務が生じる3つのケース
借地に建てられた建物には、「解体義務」が発生することがあります。
では、解体義務が発生する代表的な3つのケースを解説します。
契約書に「更地で返還」と明記されている場合
借地契約書に「契約終了時は更地で返還すること」と明記されている場合、建物の解体は借主の義務となります。
契約書の条項は法的拘束力を持ち、履行されない場合には損害賠償の請求を受ける可能性もある点に注意が必要です。
契約期間終了が近づいた段階で契約書を確認し、トラブルを未然に防ぎましょう。
地主から解体を強く求められる場合
契約書に明記がなくても、地主が強く建物の解体を求めた場合、借主には一定の対応義務が生じる可能性があります。
たとえば契約終了後も建物を放置していた場合、地主側が「更地で返還すべき」と主張し交渉がこじれ、訴訟に発展する可能性があります。
借地借家法では借主の権利は保護されていますが、更新を拒否された後に土地を返還する際は、建物の存在が土地活用の妨げになることもあり、解体を巡って対立が起きやすいのです。
トラブル回避のためには、地主と定期的に意思確認を行い、早めに解体や返還についての協議を始めることが望まれます。
家屋が老朽化し再利用できない場合
建物が老朽化し、居住や使用が困難になった場合も、事実上の解体義務が発生するケースがあります。
特に倒壊などのリスクがある場合、地主や自治体から撤去命令が来ることもあるでしょう。
たとえば、築60年以上の借地上の木造住宅が雨漏りや傾きなどで使用不能となった場合です。
近隣住民から危険建物として通報された結果、行政代執行により強制的に解体される可能性もあります。
また、老朽化建物の放置は、資産価値の低下だけでなく、近隣とのトラブルや法的責任の発生にもつながります。
家屋の劣化が進んでいる場合は、早めに解体時期や費用について検討することが後々のトラブルを避けられます。
なお、借地上の建物の解体費用が捻出できない場合には、不動産会社への買取がおすすめです。
不動産買取であれば一般的には流通しずらい借地上にある建物でも、スムーズに売却できる可能性があります。
弊社アルバリンクも、訳あり物件の買取に対応している専門業者です。
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「建物買取請求権」がある場合、借地の建物について解体義務がない
借地契約が終了した場合、原則として借地は「原状回復」で変換する必要があるため、解体して土地を返還する必要があります。
ただし、すべてのケースで建物を解体して更地にして返還する義務があるわけではありません。
借地契約が終了する際、一定の条件を満たしていれば、借主は地主に対して建物の買取を請求できます。
これを「建物買取請求権」と呼び、この権利が認められれば借主に建物の解体義務はありません。
たとえば、借地権付きの住宅を相続した際に契約が終了したとしても、建物が現存していれば、その建物とその敷地利用権を地主に買い取らせることが可能となります。
参照元：e-gov法令検索
建物買取請求権が行使されれば、建物は更地化する必要がなくなり、解体費用の負担を回避できます。
ただし、定期借地契約や契約時に「建物買取請求権を行使しない」旨の特約がある場合は、この権利は制限されます。
よって、事前に契約書の特約欄などの確認が必要です。
借地の建物を解体せずに処分する3つの方法
借地の建物は、契約満了時に更地返還が原則とされるケースが多いものの、工夫次第では「解体せずに処分」することも可能です。
本章では、建物を解体せずに借地権上の物件を処分する方法を解説します。
交渉して地主に買い取ってもらう
最もシンプルな方法は、建物を地主に買い取ってもらうことです。
これは「建物買取請求権」に基づいており、契約終了時に借主が地主に対して建物の買取を請求できる制度です。
この制度を活用すれば、建物の残存価値に応じた価格での買取が可能になり、借主にはまとまった現金が入るメリットがあります。
ただし、すべての借地で請求が認められるわけではありません。
地主との信頼関係がある場合は特に効果的な手段であり、トラブルを避けつつスムーズな土地返還を実現できます。
借地権を第三者に売却する
借地権は「財産権」として第三者に譲渡・売却できます。
建物を解体せず、新たな借主に引き継ぐ形で処分する方法ですが、地主の「承諾」が必要となるのが一般的です。
たとえば、築年数の浅い建物を含む借地物件を、借地権付き中古住宅として販売し、購入者がそのまま住み続けるケースがあります。
この場合、承諾料や契約変更手数料が発生する可能性がありますが、建物を解体せずに済むメリットは大きいです。
売却条件や価格設定については不動産会社などの専門家に相談し、地主への交渉も代理で行ってもらえるように依頼しましょう。
地主と協力して底地とともに第三者に売却する
地主と協力し「借地権＋底地」をセットで第三者に売却する方法があります。
買い手にとっては「完全所有権物件」となり住宅ローン利用なども可能になるため、売却のハードルが下がります。
たとえば、地主と借主が共同で不動産会社に売却を依頼し、底地と借地権を一括で買主に売却できれば、双方が適正価格で処分できます。
地主と協力する方法は、底地が単体では売りづらい地主側にもメリットがあり、交渉がまとまりやすいのが特長です。
他にも、将来的に底地と借地を整理しておきたいと考える相続人同士の協議にも適しています。
成功には、事前の合意形成と売却計画の策定が不可欠なため、不動産会社や弁護士などの専門家のサポートを受けるのが良いでしょう。
なお、建物を解体せずに売却する方法には、不動産会社への買取もあります。
買取なら現況のまま、仲介のように買主を探す手間なく迅速な売買と現金化ができるのが特徴です。
なかでも弊社アルバリンクは、借地上の建物など訳あり物件であっても専門家との連携により、借地の建物についても買取実績があります。
参照元：アルバリンク
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借地の建物にかかる解体費用相場
借地契約が終了する際、建物を解体して更地で返還する義務が発生するケースがあります。
その際、無視できないのが「解体費用」です。事前に相場を把握しておかないと、予想外の出費に悩まされます。
本章では、借地の建物にかかる解体費用の相場などについて解説します。
木造・鉄骨・RCの解体費用相場
建物の構造によって解体費用は大きく異なります。
一般的に、木造より鉄骨造、鉄骨造よりRC（鉄筋コンクリート）造の方が、解体に手間とコストがかかります。
たとえば、延床面積30坪（約100㎡）の住宅で比較した場合、以下のような相場が目安となります。
- 木造住宅：80万～150万円（坪単価：約2.5万～5万円）
- 鉄骨住宅：120万～200万円（坪単価：約3万～6万円）
- RC住宅：150万～300万円（坪単価：約4万～8万円）
参照元：前橋市
これはあくまで建物本体の工事費であり、接道の広さや地中障害物の有無、地域差によって価格は大きく変動します。
たとえば都市部の密集地や狭小地では、重機が入らず手作業が増えることで費用が上がる傾向にあります。
よって、解体工事を依頼するときには、複数社に見積もりを取得して金額や工事内容等を比較検討することが必要です。
追加でかかる費用
建物の解体には本体の工事費用に加えて、さまざまな「追加費用」が発生する可能性があります。
これらを見落とすと予算を大きく超えてしまう危険性があるので、予め把握しておきます。
主な追加費用は、以下の通りです。
- 建物内残置物の撤去費用：20万〜50万円
- アスベスト除去費用：30万〜100万円以上（使用状況による）
- 地中埋設物の撤去費用：10万〜50万円
- 借地特有の条件（承諾料・敷地制限など）による費用
- 仮設足場や養生費：10万円〜30万円
- 自治体への申請・届出費用：数万円程度
また、借地では地主の許可が必要なケースが多く、「工事承諾料」や「工期の調整に関わるコスト」が発生することもあります。
トータルの費用感を把握し、業者選びの際には「現地調査」「見積書の明細提示」「追加費用の説明」があるかを必ず確認しましょう。
空き家の解体費用については、次の記事でも解説しています。ぜひ参考にしてください。
なお、解体費用の捻出が難しければ不動産会社への買取がおすすめです。
弊社アルバリンクは、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
他社から断られた空き家でも買い取ってくれたと、お客様からは感謝の声をいただいております。
参照元：アルバリンク
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借地の建物を解体する業者選びの5つのポイント
本章では、信頼できる解体業者を選びのポイントについてくわしく解説します。
1. 借地権の対応実績
借地権付きの土地・建物の解体実績がある業者を選ぶことで、借地契約終了時の返還条件・地主交渉・契約書チェック・更地引渡しなどの対応に安心感が生まれます。
一般の住宅解体と異なり、借地上の建物には「借地契約満了」「借地権の譲渡」「地主へ返還」などの手続きが絡むことが多いため、それら対応の経験がない業者ではトラブルが起きやすいからです。
借地の建物解体を検討する際には、「借地権」「底地」「返還条件」などを理解し、実績ある業者を選ぶことで「費用・手間・トラブル軽減」につながります。
2. 複数社での相見積もり
解体費用や対応範囲が適正かどうかを見極めるために、必ず複数社から見積もりを取り、比較検討することが重要です。
解体工事には構造・地中障害物・アスベスト・借地契約関連の条件などで費用に差が出やすく、見積書の内訳や条件を比較しないと「何が含まれているのか分からない」状態となります。
結果として、工事後に追加請求などのトラブルに発展する可能性があります。
費用だけで選ばず、「明細の有無」「契約内容」「工事後の整備範囲」なども併せて比較し、納得できる業者を選びましょう。
3. 過去に行政処分や指名停止の履歴の有無
解体業者が過去に行政処分や指名停止を受けていないかの確認は、信頼できる業者かを判断する一つの指標です。
違法な解体工事・無許可の対応・不法投棄などがあった業者は、行政処分を受けている場合があります。
行政処分の履歴がある業者を選ぶと、後々、近隣被害や行政指導、瑕疵補填などのトラブルを抱える可能性が高まります。
解体業者を決める前には、業者のウェブサイトや都道府県の建設業許可情報で「行政処分歴」が掲載されていないか確認しておきましょう。
4. 免許・許可の有無
解体工事を行う業者が「解体工事業登録」「建設業許可（解体工事業）」「産業廃棄物収集運搬許可」など必要な免許・許可を保有しているかを確認しましょう。
合法的な解体工事を行うには、建築基準法・建設リサイクル法・廃棄物処理法など多くの規制をクリアする必要があり、許可のない業者では適法性に問題が出ることがあります。
依頼前に「許可証コピーを提示できるか」「許可番号をオンラインで照会できるか」をチェックし、許可なしで見積りが安すぎる業者は避けたほうが良いでしょう。
5. 対応の丁寧さ・迅速さ
業者の対応が丁寧かつ迅速であるかを、問合せ時から確認することも業者選定の重要なポイントです。
解体工事では、近隣挨拶・現地調査・見積提出・工事日程調整・トラブル対応など多くの行程があります。
初期対応が雑な業者は、実工事でも手抜き・遅延・追加費用が発生しやすい傾向です。
問い合わせに対して「数日待っても返事がない」「見積りが簡易すぎて内訳が不明瞭」「近隣挨拶をこちらでやってください」と言われた業者は避けましょう。
一方で「現地調査を翌日設定し、丁寧に説明資料をくれた」業者であれば、安心して依頼できる可能性があります。
価格だけでなく「言葉遣い」「書類説明」「質問への回答」「連絡の速さ」などを見て、安心して任せられる業者を選びましょう。
借地を地主に返還する流れ
借地物件を地主へ返還する際は、流れをきちんと把握しておくことで、建物の解体費用・契約トラブル・登記漏れなどのリスクを避けられます。
以下に各ステップを詳しく解説します。
契約書の記載事項を確認
返還手続きの第一歩として、契約書に記載されている「借地権の種類」「契約期間」「建物の扱い」「更地返還義務」などを必ず確認しましょう。
借地契約には借地借家法（新法）または旧法による契約が適用されることがあり、建物の解体・更地返還の義務の有無、建物買取請求権の有無など、契約書によって条件が大きく異なります。
契約書をまずチェックし、そのうえで地主・専門家と返還条件を整理することが、手続き開始前の必須事項です。
地主への報告・交渉
契約書確認後は、地主へ返還の旨や更地にするか、解体・費用負担、スケジュールなどを報告・交渉します。
返還時の建物解体や更地状態、返還日程、費用負担などについて地主と合意しておかないと、工事完了後に「条件違反」や「費用請求・訴訟」などのトラブルになる可能性があるからです。
この段階では、口頭だけでなく書面やメール等で記録を残し、何が合意されたかを明確にして進めることが返還後の安心につながります。
解体業者を選び解体工事を実施
地主との交渉で「更地返還・解体必須」となった場合、解体業者を選定して工事を実施します。
建物解体には規模・構造・埋設物・廃棄物処理などで費用・手続きが複雑になりがちです。
解体工事が完了しないまま返還日を迎えると、借主が法的・契約上の責任を問われることがあります。
解体前には「見積比較」「契約内容確認」「スケジュール明確化」「近隣配慮」などを怠らないよう、手順を明確にしておきましょう。
借地の返還と建物滅失登記手続き
解体工事完了後は、更地状態にして地主へ返還するとともに法務局で建物滅失登記を行います。
建物が取り壊されたまま登記されないと名義上は建物が存在することになり、課税対象やトラブル（地主の土地利用障害）になる可能性があります。
解体完了後は、「木造住宅を滅失しました」という書類を添えて法務局へ登記申請し、滅失登記証明を受領します。
返還を完了させるには、「建物滅失登記」と「地主との返還証明書類の整理」が不可欠です。
借地の建物解体費用を抑える3つの方法
借地に建っている建物の解体費用は、契約終了時の大きな負担となります。
本記事では、借地の建物を解体する際に費用を抑えるための具体的な方法を解説します。
自治体の補助金・助成金制度を活用する
解体費用を抑えるうえで、まず検討すべきなのが自治体の補助金や助成金制度です。
多くの自治体では、老朽化した空き家や危険建物の除却に対して支援制度を設けており、条件に合えば一部負担で工事を行える可能性があります。
たとえば、東京都足立区では、木造住宅の解体に最大200万円の補助金が出る制度があります。
参照元：足立区
ただし、制度の利用には事前申請や建物の状況調査が必要であり、自治体ごとに条件が異なるため、早めに確認し計画を立てることが必要です。
家財整理・庭木処分などを自分で行う
解体費用を少しでも抑えたい場合、自分でできる作業は可能な限り対応します。
特に、家財道具の整理や庭木の伐採、雑草の除去などを行えば、費用削減につながります。
たとえば、借地の返還に際し依頼主が自力で家具や家電を処分し、庭木を伐採すると、解体業者への費用を大幅に削減できる可能性があります。
もちろん無理のない範囲での作業に限りますが、費用削減効果は絶大です。
閑散期（梅雨・冬）を狙って依頼する
解体工事を依頼する時期を工夫することも、費用を抑えるための有効な方法です。
一般的に、解体業者が忙しくなるのは春や秋で、反対に梅雨や冬の時期は依頼が少なく価格交渉がしやすくなります。
これは業者側の稼働率が低下する時期にあたるため、閑散期ならではの価格調整が可能になるからです。
参照元：NPO法人空家空地管理センター
また、解体業者が多く複数社に見積もりを取れる状況であれば、閑散期に限らず費用を抑えることも可能となるでしょう。
ただし、閑散期であっても周辺地域の解体需要が高ければ、もちろん価格交渉は難しくなります。
借地権の終了や建物の譲渡など、複雑な手続きを控える借主にとっては、コスト削減だけでなくスムーズな原状回復にもつながる重要な選択肢となります。
なお、借地に建つ建物の解体自体が面倒であれば、借地権付きの建物として不動産会社に買取に出すのもおすすめの手段です。
買取であれば、流通性の低い借地権付きの建物でもスムーズに手放せる可能性があります。
なかでも弊社アルバリンクは、借地権付きの不動産など訳あり物件の買取実績が豊富にある不動産買取業者です。
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まとめ
借地にある建物を手放す際には、「解体義務」が発生するかを正しく判断する必要があります。
契約書に「更地で返還」と記載されている、地主からの強い要望がある、建物の老朽化が著しい場合などには、解体が求められるケースがあります。
一方で、建物買取請求権が行使できる、契約に更地返還の明記がない場合は、解体義務がないこともあります。
ただし、実際に解体が必要になると「木造・鉄骨・RC構造」で費用相場が異なり、追加費用も発生する可能性があります。
解体工事を依頼するときには、借地対応の実績や許認可の有無など、業者選びも慎重に行う必要があります。
しかし、これらの手間や費用の負担が大きいと感じる方には、建物付き借地のまま売却するという選択肢もあります。
地主との交渉や借地権のまま第三者に売却することで、解体費用をかけずに処分できることがメリットです。
なかでも、底地と一緒に売却する方法は、より高い価値で売れる可能性もあるでしょう。
こうした対応が難しい、もしくは早く手放したいという場合には、不動産買取の専門業者に依頼するのがおすすめです。
弊社アルバリンクでは、借地権や解体が必要な物件など、訳あり不動産の買取にも豊富な実績があります。
煩雑な手続きや地主との調整も含めてサポートいたしますので、借地の建物の処分にお困りの方は、ぜひ一度アルバリンクにご相談ください。
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