土地・建物の所有者と連絡を取りたいけど取れない2つの原因
空き家や空き地、さらにはアパートやマンションの一部屋など、土地・建物の所有者と連絡を取りたいと思っても、なかなか連絡先が分からないケースがあります。
ここでは、所有者と連絡が取れなくなる以下2つの原因について解説します。
以下で詳しく説明します。
住所変更登記されていないから
土地や建物の所有者と連絡が取れない理由のひとつが、住所変更登記が行われていないことです。
不動産登記簿には所有者の氏名と住所が記載されますが、引っ越し後に住所変更登記をしていない場合、登記簿上の住所と現住所が一致しなくなります。
これでは不動産会社が売却の相談をしたくても、管理上の注意喚起をしたくても、所有者に届かないのです。
住所変更登記は所有者の義務ですが、費用や手間を理由に手続きを後回しにする人もいます。
その結果、所有者と連絡が取れず、土地や建物が放置される問題につながるのです。
相続登記されていないから
もう一つの大きな原因が、相続登記が行われていないケースです。
相続登記とは、亡くなった方が所有していた土地や建物の名義を、相続人に変更する手続きのことです。
相続登記は令和6年4月から義務化されたため、土地や建物を相続した場合は、必ず名義変更をしなくてはいけません。
しかし、手続きが放置され、登記簿上は亡くなった人の名義のままになっていることがあります。
この場合、法務局で登記事項証明書を取得しても、そこに記載されている所有者はすでに故人であり、相続人の氏名や住所は分からないため、連絡を取ることができません。
相続登記について知りたい方は、下記の記事で詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。
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土地・建物の所有者と連絡が取れないことで起きる3つのリスク
土地や建物の所有者と連絡が取れない状況は、単なる不便にとどまらず、地域や関係者にさまざまな問題を引き起こす可能性があります。
ここでは、土地・建物の所有者と連絡が取れないことで起きる、以下3つのリスクについて解説します。
以下で詳しく説明します。
草木の越境や不法投棄で環境が悪化する
所有者と連絡が取れない土地や空き家では、管理が行われないまま草木が伸び放題になり、近隣への越境トラブルを招くことがあります。
さらに、不法投棄の温床となり、地域の環境が大きく悪化するケースもあります。
「鉄筋コンクリートの空き家があり、不法投棄が発生している。周囲の景観を損なっていて、近所の迷惑になっている」と、福井県福井市内の自治会長の男性（６５）から、福井新聞の「ふくい特報班」（ふく特）に投稿があった。
引用元：福井新聞
こうした状況は近隣住民との関係悪化を招き、環境改善のために市役所や不動産会社へ苦情が寄せられる場合もあるのです。
このように、所有者と連絡が取れないことは、単なる所有権の問題にとどまらず、地域全体の住環境を損ねるリスクとなります。
開発や売却を進められない
土地や建物の所有者と連絡が取れない場合、周辺を開発したり、物件を売却したりすることが極めて難しくなります。
権利者の承諾がなければ不動産会社による査定や売却活動を進めることはできず、資産活用の機会を逃してしまうのです。
法務局で登記簿を確認しても、相続登記や住所変更が未了で所有者の特定ができない場合、司法書士に依頼して相続人を探すなど、多大な時間と費用が発生します。
このリスクは、資産を有効活用したい個人や企業にとって大きな障害となるため、早期に所有者を特定する調査や専門家の活用が不可欠です。
税金や管理責任の所在が曖昧になる
所有者と連絡が取れない土地や建物では、固定資産税や管理責任の所在が不明確になり、周囲に混乱を招くことがあります。
税金の請求先が特定できなければ、市役所の固定資産課税台帳に基づく管理も滞り、最終的には滞納や放置につながります。
また、建物の老朽化による倒壊リスクや、空き家の火災・犯罪利用などが発生した際に、誰が責任を負うのかが明確でないことも大きな問題です。
これは近隣住民にとって不安要素となり、トラブルが長期化する原因になります。
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土地・建物の所有者と連絡を取りたい時の4つの方法
空き家や空き地などの不動産に関して所有者と連絡を取りたい場合、方法はいくつか存在します。
ただし、それぞれにメリットとデメリットがあり、状況や目的によって適切な手段を選択することが重要です。
ここでは、土地・建物の所有者と連絡を取りたい時の以下4つの方法について解説します。
以下で詳しく説明します。
登記事項証明書を入手する
土地や建物の所有者を調べる最も基本的な方法は、法務局で登記事項証明書を取得することです。
登記事項証明書とは、土地や建物など不動産の登記簿に記録されている内容を証明する書類です。
所有者の氏名や住所、抵当権などの権利関係が記載されており、法務局で取得できます。
公式な書類として連絡先を確認できる点が大きなメリットです。
一方で、引っ越し後に住所変更登記をしていない場合は、記載住所に手紙を送っても届かないことがあり、確実に連絡が取れるとは限りません。
また、発行には手数料がかかります。
| 請求方法 | 手数料 |
|---|---|
| 書面請求 | ６００円 |
| オンライン請求・送付 | ５２０円 |
| オンライン請求・窓口交付 | ４９０円 |
参照元：法務省｜登記手数料について
この方法は、所有者の基本情報を正確に把握したい人や、正式な書類に基づいて交渉や売却準備を進めたい人におすすめです。
登記情報提供サービスを活用する
法務局に直接出向かなくても、インターネット上で登記情報を確認できるのが「登記情報提供サービス」です。
自宅やオフィスから登記簿の内容を確認できるため、時間や移動の手間を省けるのがメリットです。
ただし、あくまで登記事項証明書の代替的な情報であり、紙の証明書のような法的効力はありません。
そのため、裁判や正式な契約に使う場合には不向きです。
この方法は、まずは手軽に所有者情報を確認したい人や、遠方の土地・建物について調査を進めたい人に適しています。
近隣住民に確認する
所有者の所在を知るために、近隣住民に聞き込みを行うという方法もあります。
実際に住んでいる人や管理している人から直接情報を得られる可能性があり、登記簿では分からない現状を把握できる点がメリットです。
一方で、プライバシーの観点から「所有者の連絡先を教えられない」と断られるケースもあり、必ずしも確実な方法とは言えません。
また、相手によっては不審がられる可能性もあります。
この方法は、地域に密着した情報を求めている人や、空き家や空き地の管理状況を早急に知りたい人におすすめです。
不動産会社や司法書士に依頼する
専門家に調査を依頼する方法は、最も安心感のある手段です。
不動産会社や司法書士であれば、登記事項証明書の取得や相続登記の有無などを調査し、所有者や相続人に連絡するための具体的なサポートをしてくれます。
デメリットとしては、依頼費用がかかる点です。
また、対応には一定の時間が必要となります。
しかし、専門知識を活用することで効率的かつ正確に所有者を特定できるのは大きな強みです。
この方法は、自分での調査に限界を感じている人や、確実に所有者と交渉したい人、売却や管理の問題を早急に解決したい人に最適です。
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土地・建物の所有者と連絡が取れないときの3つの対処法
前述の通り、空き家や空き地の所有者と連絡が取れない場合、そのまま放置してしまうと売却や管理が進まず、固定資産税や近隣トラブルなどの問題に発展する可能性があります。
法務局で登記事項証明書を取得しても住所が古かったり、相続登記がされていなかったりして所有者が判明しないこともあります。
このような状況に対応するため、法律上はいくつかの制度が整備されているのです。
ここでは土地・建物の所有者と連絡が取れないときの以下3つの対処法を解説します。
以下で詳しく説明します。
家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申請する
所有者が長期間にわたり所在不明で連絡が取れない場合には、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申請する方法があります。
参照元：裁判所｜不在者財産管理人選任
この制度を利用すると、選任された管理人が所有者に代わって土地や建物を管理したり、必要に応じて売却手続きを進めたりできるのがメリットです。
一方で、家庭裁判所への申請には時間と費用がかかり、司法書士や弁護士など専門家の関与が必要となる点がデメリットです。
この制度は、空き家や空き地が放置されて地域に悪影響を及ぼしている場合や、売却や管理を早急に進めたい人に適しています。
特定不能土地管理制度を利用する
所有者の所在や相続人がまったく不明で、登記簿や固定資産課税台帳からも判明しない場合には、「特定不能土地管理制度」を利用する方法があります。
家庭裁判所に申し立てを行い、選任された管理人が所有者不明土地を管理できるのが特徴です。
メリットは、通常では放置せざるを得ない不動産についても法的に管理できる点です。
ただし、申請手続きが煩雑で、調査や書類作成に手間と時間がかかるというデメリットがあります。
この方法は、空き家問題や地域の環境悪化に対応する必要があるケースや、公共事業や再開発のために土地利用を進めたい場合に適しています。
所在不明共有者の持分を取得するための制度を活用する
土地や建物が複数人の共有名義となっている場合、そのうち一部の共有者と連絡が取れないことがあります。
その場合には「所在不明共有者の持分取得制度」を活用することが可能です。
裁判所に申し立てることで、所在不明者の持分を他の共有者が取得でき、売却や管理をスムーズに進められるのがメリットです。
ただし、この制度も裁判所を通じた手続きが必要で、一定の期間や条件を満たさなければならない点がデメリットとなっています。
この方法は、マンションの一棟や土地の一部を共有している場合に、他の共有者と協力して売却や再開発を進めたい人におすすめです。
このように、土地や建物の所有者と連絡がとれない場合の対処法はさまざまですが、どれも手続きが煩雑で、手間やお金がかかります。
不動産の売却を考えているけど、土地の所有者がわからず、売却を進められないとお悩みの方は、専門の不動産買取業者へ相談すれば、円滑に売却を進めることが可能です。
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まとめ
土地や建物の所有者と連絡を取りたくても、住所変更登記や相続登記がされていないために所在が分からないケースがあります。
所有者と連絡が取れない状態を放置すると、草木の越境や不法投棄による環境悪化、開発や売却が進められないといった問題が生じ、さらに税金や管理責任の所在が不明確になるリスクもあるのです。
所有者を探すには、登記事項証明書の取得や登記情報提供サービスの活用、近隣住民への確認、司法書士や不動産会社への依頼が有効です。
それでも連絡が取れない場合には、不在者財産管理人の選任や特定不能土地管理制度の利用など、法的な手続きを検討する必要があります。
ただし、これらの対応には時間や費用がかかり、解決までに長期化する可能性もあるため注意が必要です。
迅速に問題を解消したい場合には、専門の買取業者に相談し、売却という手段でリスクを回避する方法もあります。
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