古い家は買取できる？築年数ごとの市場価値
結論から言えば、築年数が古くても条件次第で買取は十分可能です。
一般的に築20年を超えると建物の資産価値は大きく下がり、築30年以上になると建物評価はゼロに近づきます。しかし、土地の価値は残るため、立地条件や再建築の可否によっては高値で買取されるケースも多くあります。
築年数ごとの建物の市場価値の目安は以下の通りです。
| 築年数 | 建物価値の傾向 | 買取可能性 |
|---|---|---|
| 築10年以内 | 新築時の60～80%程度の価値が残る | 設備も新しく需要が高い。一般的な不動産会社でも買取可能 |
| 築20～30年 | 新築時の20～40%程度まで低下 | リノベーション前提なら買取可能。専門業者なら高値も期待 |
| 築30～40年 | 建物価値はほぼゼロ（土地価格のみ） | 土地活用や古民家再生需要あり。買取専門業者への相談が必要 |
| 築40年以上 | 建物は解体前提の評価 | 立地が良ければ土地として買取可能。訳あり物件専門業者が対応 |
たとえ建物に価値がなくても、以下のような理由から買取ニーズは存在します。
- 土地の価値が残っているため、更地化や再建築で活用可能
- 古民家ブームにより、リノベーション前提の需要が増加
- 買取専門業者が独自の再活用ノウハウを持っている
- 投資用物件として、利回りを重視する買い手が存在
特に重要なのは、「そのまま売れる」という選択肢があることです。解体やリフォームをしなくても、現状のまま買い取ってくれる専門業者が存在します。
建物に価値がなくても「土地付き古家」として十分な買取価格が期待できます。
なお、古民家の売却が難しい理由や売却方法については、以下の記事でも解説しています。
弊社アルバリンクは、売却しづらい物件の豊富な買取実績を活かし、空き家などの物件に適正な査定金額をご提示いたします。
相談・査定は弊社の無料サービスの一環なので、弊社に売却する前提でなくてもお気軽にご利用ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
古い家が売れないのはなぜ？買取が難しい2つの理由
古い家が市場で敬遠される理由を理解することで、適切な売却戦略を立てることができます。買取が難しくなる主な理由は以下の2つです。
これらの問題を把握し、対策を講じることで買取の可能性を大幅に高められます。
耐用年数を超えて資産価値がゼロになる
古い家の買取が困難になる最大の理由は、法定耐用年数を超えると建物の資産価値が税務上ゼロになるためです。
国税庁によると、木造住宅の法定耐用年数は22年と定められています。この期間を過ぎると、減価償却が完了し、帳簿上の建物価値はゼロになります。
さらに、経年劣化による以下のような問題も発生します。
- 構造的な劣化：基礎のひび割れ、柱の腐食、屋根の雨漏りなど
- 設備の老朽化：給排水管の劣化、電気配線の老朽化、断熱性能の低下
- 耐震性の不足：1981年以前の旧耐震基準で建築された物件は特に問題
- 維持管理の放置：空き家期間が長いと劣化が加速
ただし、買取専門業者の中には、リノベーションや建て替えを前提に、建物価値ゼロでも積極的に買い取る会社があります。
重要なのは、一般的な不動産会社ではなく、古家の再生ノウハウを持つ専門業者を選ぶことです。
不動産会社の利益が出にくい
もう一つの大きな理由は、一般的な不動産会社にとって古い家は「利益を生みにくい商品」だということです。
通常の不動産会社のビジネスモデルは、買い取った物件をリフォーム後に再販売し、その差額で利益を得る仕組みです。しかし、築年数が古い物件では以下のような課題があります。
| コスト項目 | 具体的な内容 | 費用の目安 |
|---|---|---|
| 大規模修繕費 | 基礎補強、屋根・外壁の全面改修 | 300万円～500万円 |
| 設備更新費 | キッチン、浴室、トイレの全面交換 | 200万円～400万円 |
| 耐震補強費 | 耐震診断と補強工事 | 150万円～300万円 |
| その他リスク費用 | シロアリ駆除、アスベスト除去など | 50万円～200万円 |
これらの費用を回収するには高値での再販が必要ですが、古い物件は購入希望者が限られるため、思うような価格設定ができません。
結果として、多くの不動産会社は「リスクが高く利益が見込めない」と判断し、買取を断ることになります。
このような背景から、古い家の売却には空き家買取専門業者や、独自の再生ノウハウを持つ会社への相談が不可欠です。
弊社アルバリンクは、売却しづらい物件の豊富な買取実績を活かし、空き家などの物件に適正な査定金額をご提示いたします。
相談・査定は弊社の無料サービスの一環なので、弊社に売却する前提でなくてもお気軽にご利用ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
古い家を買取してもらう3つの方法
古い家の買取を成功させるには、戦略的なアプローチが不可欠です。一般的な不動産会社では断られることが多い築古物件も、適切な方法を選べば、思わぬ高値で売却できる可能性があります。
ここでは、実績に基づいた5つの効果的な方法を紹介します。
そのまま売る（現状買取）のメリット
古い家を売る際、最もコストパフォーマンスが高いのは「そのまま売る」方法です。
これは買取専門業者に現状のまま買い取ってもらう方法で、以下のような大きなメリットがあります。
| メリット | 詳細 |
|---|---|
| 初期費用ゼロ | 解体費用（100～200万円）やリフォーム費用が一切不要。手持ち資金がなくても売却可能 |
| 時間短縮 | 解体やリフォームの期間（2～6ヶ月）が不要。最短3日で現金化も可能 |
| リスク回避 | 解体後に土地が売れない、リフォーム後も買い手がつかないというリスクがない |
| 手間なし | 残置物の撤去、清掃、各種手続きも不要。鍵を渡すだけでOK |
| 税金対策 | 更地にすると固定資産税が最大6倍になるが、建物があれば軽減措置が継続 |
特に「解体費用が売却価格を上回る可能性がある」「すぐに現金化したい」という方には、そのまま売る方法が最適です。
古い家の買取を得意とする業者を探す
古い家をスムーズに売却する最も重要なポイントは、買取実績が豊富な専門業者を見つけることです。
一般的な不動産会社と買取専門業者では、以下のような違いがあります。
| 比較項目 | 一般的な不動産会社 | 買取専門業者 |
|---|---|---|
| 買取対象 | 築浅・立地良好な物件が中心 | 築古・訳あり物件も積極買取 |
| 査定基準 | 市場相場をベースに減額査定 | 再生後の収益性で評価 |
| 買取スピード | 1～3ヶ月程度 | 最短3日～1週間 |
| 現状買取 | リフォーム・片付けが必要 | そのままの状態で買取可能 |
特に注目すべきは、買取専門業者が持つ独自の再生ノウハウと販売ネットワークです。
彼らは以下のような強みを活かして、一般には売れない物件も商品化します。
- リノベーション技術：コストを抑えた効率的な改修方法
- 投資家ネットワーク：収益物件として購入する投資家との繋がり
- 古民家再生需要：カフェや民泊などへの転用ニーズ
- 解体・更地化：土地として再販売するルート
買取専門業者を探す際は、「空き家買取」「訳あり物件買取」「築古住宅買取」などのキーワードで検索し、実績や口コミを確認しながら信頼できる会社を選びましょう。
弊社アルバリンクは、売却しづらい物件の豊富な買取実績を活かし、空き家などの物件に適正な査定金額をご提示いたします。
相談・査定は弊社の無料サービスの一環なので、弊社に売却する前提でなくてもお気軽にご利用ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
複数の業者に買取査定を依頼する
古い家の買取価格は、業者によって数百万円の差が出ることも珍しくありません。そのため、必ず複数社から査定を取ることが重要です。
複数査定のメリットは以下の通りです。
- 適正価格の把握：相場観を掴み、不当に安い買取を避けられる
- 交渉材料の獲得：他社の査定額を提示して価格交渉が可能
- 業者の比較：対応スピードや条件面での違いを確認できる
- 隠れた価値の発見：業者によって評価ポイントが異なる
効率的に複数査定を進めるコツは以下の通りです。
一括査定サイトの活用：まとめて複数社に査定依頼
専門業者への直接相談：買取実績のある会社を3～5社選定
査定時の情報提供：物件の詳細情報を正確に伝える
訪問査定の実施：より正確な査定額を得るため現地確認を依頼
査定額だけでなく、買取条件（瑕疵担保責任免責、現状買取可否、決済スピード）も含めて総合的に判断することが成功の鍵です。
古い家の買取手続きの流れ
古い家をスムーズに売却するためには、買取手続きの全体像を把握し、必要な準備を整えておくことが重要です。ここでは、実際の買取の流れを5つのステップで詳しく解説します。
| ステップ | 内容 | 重要ポイント |
|---|---|---|
| 1. 買取業者を選ぶ | 古い家の買取実績がある専門業者を探す | ・買取実績を公開している業者を優先 ・口コミや評判を必ずチェック ・「訳あり物件専門」「空き家買取」で検索 |
| 2. 査定を依頼する | 机上査定→訪問査定の順で買取価格を確認 | ・複数社（3～5社）に同時査定依頼 ・物件の詳細情報を正確に伝える ・訪問査定で最終価格を確定 |
| 3. 買取価格の提示と交渉 | 査定結果を比較し、条件交渉を行う | ・査定根拠を必ず確認 ・他社の査定額を交渉材料に ・解体費用や残置物処分費の負担を確認 |
| 4. 売買契約の締結 | 契約内容を確認し、正式に売買契約を結ぶ | ・必要書類の準備 – 登記済権利証（登記識別情報） – 固定資産税納税通知書 – 印鑑証明書（3ヶ月以内） ・瑕疵担保責任免責の確認 |
| 5. 引き渡しと代金受取 | 物件引き渡しと同時に売却代金を受け取る | ・残置物の撤去要否を事前確認 ・鍵の引き渡し準備 ・決済は現金または銀行振込で即日完了 |
買取専門業者なら、査定から現金化まで最短3日～1週間で完了します。仲介売却のように買い手を探す期間が不要なため、急いで現金化したい方にも最適です。
また、以下の点が買取の大きなメリットです。
- 仲介手数料が不要：売却価格の3%+6万円が節約できる
- 瑕疵担保責任免責：売却後のトラブルリスクがない
- 現状のまま売却可能：リフォームや片付けが不要
- 確実な売却：買い手が見つからない心配がない
買取以外の古い家の処分方法3選
古い家の売却方法は買取だけではありません。物件の状態や立地、予算に応じて、最適な処分方法を選ぶことで、より良い条件での売却が可能になることもあります。
ここでは、買取以外の代表的な処分方法を3つ紹介します。
それぞれのメリット・デメリットを理解し、最適な方法を選びましょう。
解体して更地で売却する
老朽化が著しい建物の場合、解体して更地にすることで土地の価値を最大化し、売却しやすくなるケースがあります。
更地にすることで得られるメリットは大きく、特に以下のような状況では有効な選択肢となります。
更地売却が有効なケース
- 建物の老朽化が激しく、倒壊の危険性がある
- 立地が良く、土地としての需要が高い
- 建築条件なしで、買い手が自由に建築できる土地
- 近隣から苦情が出ており、早急な対応が必要
| 項目 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 売却面 | ・買い手の選択肢が広がる ・土地の形状や面積が明確になる ・購入後すぐに建築可能 |
・解体費用の先行投資が必要 ・必ず売れる保証はない |
| 費用面 | ・建物の維持管理費が不要になる ・倒壊リスクの回避 |
・解体費用（木造で100～200万円） ・更地の固定資産税が最大6倍に上昇 |
| 手続き面 | ・建物の瑕疵を気にする必要がない ・契約がシンプル |
・解体業者の選定が必要 ・各種届出手続きが発生 |
解体を検討する際は、必ず更地での売却見込み価格を確認し、解体費用を差し引いても利益が出るか計算することが重要です。
ただし、解体にはリスクもあります。解体費用を投じても土地が売れない可能性や、更地にすることで固定資産税が大幅に上昇することを考慮する必要があります。
そのため、解体前に買取専門業者に「現状のまま買取可能か」を確認することをおすすめします。
空き家バンクを活用する
空き家バンクは、全国の自治体が運営する空き家の売買・賃貸マッチングサービスです。
移住希望者や古民家に興味がある人など、通常の不動産市場では出会えない買い手と繋がれる可能性があります。
空き家バンクの特徴は以下の通りです。
空き家バンクの強み
- 自治体の信頼性：公的機関が運営するため安心感がある
- 移住支援との連携：補助金や支援制度を活用できる場合がある
- 全国への情報発信：地域を超えた買い手にアプローチ可能
- 登録・掲載無料：費用をかけずに売却活動ができる
ただし、以下の点には注意が必要です。
空き家バンクの注意点
- 成約までに時間がかかることが多い（平均6ヶ月～1年）
- 価格交渉の余地が少なく、相場より安くなりがち
- 登録時に物件調査や書類準備が必要
- 自治体によってサービス内容に差がある
空き家バンクは、時間に余裕があり、地域活性化に貢献したい方に適した方法です。急いで売却したい場合は、買取業者との併用も検討しましょう。
リフォームして売却する
築年数が古くても、戦略的なリフォームを行うことで物件の魅力を高め、売却価格を向上させることができます。
効果的なリフォームのポイントは以下の通りです。
| リフォーム箇所 | 費用目安 | 売却への効果 |
|---|---|---|
| 水回り （キッチン・浴室・トイレ） |
150～300万円 | 最も印象が変わり、購入決定に大きく影響 |
| 外壁・屋根 | 100～200万円 | 第一印象が改善し、内覧希望者が増加 |
| 耐震補強 | 100～150万円 | 旧耐震物件でも安心して購入できる |
| 内装クロス・床 | 50～100万円 | 費用対効果が高く、清潔感を演出 |
リフォーム売却のメリット
- 見た目の印象が大幅に改善され、内覧者の購買意欲が高まる
- 「すぐ住める物件」として付加価値をアピールできる
- 競合物件との差別化が図れる
リフォーム売却のデメリット
- 初期投資が必要で、回収できない可能性がある
- リフォーム期間中は売却活動ができない
- 買い手の好みに合わない可能性がある
リフォームを検討する際は、必ず不動産会社に相談し、投資額に見合った売却価格の上昇が見込めるか確認しましょう。
古い家の買取に関するよくある質問5選
古い家の売却を検討する際、多くの方が抱える疑問や不安があります。ここでは、実際によく寄せられる質問とその回答をまとめました。
家を売るときに絶対やってはいけないことは？
家を売る際に絶対に避けるべき行動がいくつかあります。
やってはいけないこと
- 1社だけの査定で即決する：相場を知らずに安値で売却するリスク大
- 瑕疵（欠陥）を隠して売る：後でトラブルになり損害賠償請求される可能性
- 必要書類を紛失したまま放置：権利証がないと売却手続きが複雑に
- 税金の滞納を放置：差し押さえリスクがあり売却不可能に
- 境界確定をせずに売る：隣地とのトラブルで契約解除の可能性
特に古い家の場合、建物の欠陥や境界の曖昧さが問題になりやすいため、事前の確認と正直な情報開示が重要です。
3000万で買った家の2年後の価値はいくらですか？
一般的に、新築住宅は購入直後から価値が下がり始めます。
| 経過年数 | 価値の目安 | 3000万円の物件の場合 |
|---|---|---|
| 購入直後 | 新築価格の80～90% | 2400～2700万円 |
| 2年後 | 新築価格の75～85% | 2250～2550万円程度 |
| 5年後 | 新築価格の65～75% | 1950～2250万円 |
| 10年後 | 新築価格の50～60% | 1500～1800万円 |
ただし、実際の価値は立地、建物の構造、市場動向、メンテナンス状況などによって大きく変動します。都心の人気エリアなら価値が維持されやすく、地方では下落幅が大きくなる傾向があります。
家を1000万で売ったら税金はいくらかかりますか？
家を売却した際の税金は、「譲渡所得」に対して課税されます。
譲渡所得 = 売却価格 – （取得費 + 譲渡費用）
仮に1000万円で売却した場合の税金は以下のようになります。
| 所有期間 | 税率 | 税額の例（譲渡所得500万円の場合） |
|---|---|---|
| 5年以下 （短期譲渡） |
39.63% （所得税30%+住民税9%+復興特別税） |
約198万円 |
| 5年超 （長期譲渡） |
20.315% （所得税15%+住民税5%+復興特別税） |
約102万円 |
ただし、マイホームの売却なら「3000万円特別控除」が適用でき、譲渡所得が3000万円以下なら税金はかかりません。
さらに、以下のような特例も活用できる場合があります。
主な税金特例
- 3000万円特別控除：居住用財産の売却時に適用
- 10年超所有軽減税率：10年以上所有した自宅なら税率がさらに軽減
- 買換え特例：新しい自宅を購入する場合、課税を繰り延べ可能
- 譲渡損失の損益通算：売却で損失が出た場合、他の所得と相殺可能
古い家を手放す方法はありますか？
古い家を手放す方法は、売却以外にもいくつかの選択肢があります。
古い家を手放す方法
- 買取業者への売却：最も確実で早い方法（最短3日～1週間）
- 無償譲渡：親族や知人、NPO法人などに無償で譲る
- 自治体への寄付：公共利用が見込める場合のみ可能
- 相続放棄：相続前なら放棄可能（ただし全財産が対象）
- 解体して土地活用：駐車場や資材置き場として活用
費用をかけずに確実に手放したいなら、買取専門業者への相談が最も現実的です。現状のまま買い取ってもらえるため、解体費用や片付け費用も不要です。
ただし、無償譲渡や寄付の場合も贈与税や登記費用がかかることがあるため、事前に税理士や司法書士に相談することをおすすめします。
家を売るならどこがいい？
古い家を売る際の業者選びは、物件の状態と売却の緊急度によって変わります。
| 物件の状態 | おすすめの売却先 | 理由 |
|---|---|---|
| 築古・空き家 | 空き家買取専門業者 | ・現状買取可能 ・瑕疵担保責任免責 ・最短数日で現金化 |
| 築浅・人気エリア | 大手不動産会社 | ・高値売却の可能性 ・購入希望者が多い |
| 地方・田舎 | 地元密着型不動産会社 | ・地域事情に詳しい ・独自の販売網 |
| 訳あり物件 | 訳あり物件専門業者 | ・特殊事情に対応 ・プライバシー重視 |
古い家や問題のある物件なら、買取専門業者一択です。仲介では売れない物件も、専門業者なら適正価格で買い取ってもらえます。
特に以下のような状況なら、迷わず買取専門業者を選びましょう。
- 築40年以上の老朽化した物件
- 他社で買取を断られた物件
- すぐに現金化したい事情がある
- 遠方に住んでいて管理が困難
- 相続で取得したが活用予定がない
古い家の買取ならアルバリンクへ相談
空き家の売却を検討しているなら、買取業者への相談もおすすめです。
アルバリンクでは、不動産買取を専門とする企業で、特に売却が難しい空き家の買取に強みを持っています。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
空き家などでお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
アルバリンクついて詳しく知りたい方は、アルバリンクの評判で口コミや評判・買取実績などについて詳しく説明していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
古い家の買取方法・手続きまとめ
この記事では、古い家の買取を成功させるための具体的な方法を解説しました。
記事の要点
- 築年数が古くても、専門業者なら買取可能
- 買取が難しい理由は「資産価値の低下」と「業者の利益確保の難しさ」
- 最もコストパフォーマンスが高いのは「そのまま売る」方法
- 成功の鍵は「専門業者選び」と「複数査定」
- 買取なら最短3日で現金化、仲介手数料も不要
- 解体・空き家バンク・リフォームなど他の選択肢も検討価値あり
- 売却時は税金の特例を活用すれば大幅に節税可能
古い家でも諦める必要はありません。適切な業者を選び、正しい手順を踏めば、思わぬ高値での売却も可能です。
特に重要なのは、「解体やリフォームをしなくても、現状のまま買い取ってもらえる」という選択肢があることです。初期費用をかけずに、リスクなく売却できるのが買取専門業者の最大のメリットです。
他社で断られた物件、解体費用が心配な物件、すぐに現金化したい物件なら、空き家買取専門のアルバリンクにご相談ください。
築50年以上の物件も、残置物がある状態でも、現状のまま買取可能です。まずは無料査定で、あなたの物件の価値を確認してみませんか？
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
相談・査定はこちら
相談・査定はこちら