私道と公道の違い
私道と公道の違いを正しく理解することは、不動産購入や売却時のトラブル回避に不可欠です。
私道と公道の違いは以下の通りです。
公道：国・地方自治体が管理する道路
公道とは、国や地方自治体が所有・管理している公共の道路です。
参照元：政府広報オンライン
道路法などに基づき整備されており、原則として誰でも自由に通行可能です。
例えば、国道・都道府県道・市町村道（市道・区道など）が該当し、これらの道路ではインフラの整備や舗装、修繕といった維持管理は行政が行います。
個人が費用負担する必要がなく、公共性の高い道路として機能しています。
私道：個人や法人が所有・管理する道路
私道とは、個人や法人が所有し管理している私有の道路です。
参照元：政府広報オンライン
公道と異なり、所有者の権利が及ぶため、通行や工事には許可や承諾が必要なことがあります。
また、私道の種類は以下の3つです。
それぞれの法律上の扱いや建築制限の有無が異なります。
位置指定道路
建築基準法第42条1項5号に基づき、特定行政庁（市区町村など）から「道路」として指定された私道です。
幅員が4m以上、一定の基準を満たすことで、建築物の接道義務を果たす道路として認められます。
建物を建てるために、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという建築基準法の規定
位置指定道路の特徴は以下の通りです。
- 法的には「道路」として扱われ、建築が可能
- 所有は個人・法人・共有などでも可
- 指定を受けた後の維持管理は原則として所有者の責任
比較的新しい分譲地などで多く見られ、建築許可が得やすい私道になります。
既存道路
建築基準法施行前（昭和25年以前）からすでに存在していた道路で、現在の基準を満たしていないものの、一定の条件下で「道路」とみなされている私道です。
既存道路の特徴は以下の通りです。
- 幅員が4m未満のことが多い
- 建築は可能だが「セットバック」が必要なケースが多い
- 通常の道路のように通行されてきた実績がある
セットバックについては、「私道負担の一例として「セットバック」がある」で詳しく説明します。
古い住宅地に多い道路です。
法的な道路に該当しない私道
建築基準法で定義された「道路」に該当しない私道です。
このような私道に接している土地は接道義務を満たさないため、原則として新築や再建築はできません。
法的な道路に該当しない私道の特徴は以下の通りです。
- 原則建築不可
- 通行や掘削には所有者の承諾が必要
- 公図には「道」と書かれていても、法的な「道路」とは限らない
見た目が道路でも、法律上は「道路」ではないため、取り扱いには特に注意が必要です。
このように、私道には種類があり、それぞれに特徴があります。
不動産が私道に接している場合、通行や管理、工事に関する制約があるため、取引や活用の際には慎重な判断が求められます。
特に売却を検討する際は、こうした道路の種類による違いを十分に理解した上で進めることが大切です。
私道に関わる不動産をスムーズに手放したいと考えている方には、不動産買取業者への相談がおすすめです。
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私道と公道の3つの見分け方
不動産を購入・売却する際には、前面道路が私道か公道かを正確に見分けることが非常に重要です。
ここでは、私道と公道の以下3つの見分け方について説明します。
土地購入前には、必ずこれらの確認を行い、将来的なリスクを回避しましょう。
公図を確認する
私道と公道の見分け方としてまず行うべきは、公図の確認です。
公図とは、土地の位置や形状、隣接関係などを示す法務局備え付けの地図のことで、道路の区別をつける基本情報が得られます。
公図は法務局やインターネットで取得可能で、費用も数百円程度です。
例えば、物件の前面道路が一見公道のように舗装されていても、公図では隣接する個人名義の土地と記載されていることがあります。
このような場合、その道路は私道である可能性が高く、通行や掘削工事には所有者の承諾書が必要です。
公図の確認は、不動産取引におけるリスク判断の第一歩となるため、購入や売却を検討する際には必ず確認しておきましょう。
登記事項証明書を確認する
次に重要なのが、登記事項証明書の確認です。
登記事項証明書とは、不動産の所有者・権利関係・地番・持分など、登記簿に記載された内容を証明する書類です。
登記事項証明書は法務局で取得でき、地番が分かれば比較的簡単に調べることができます。
公図と併せて確認すると、より正確な権利関係が明らかになり、私道か公道かの判断に大きく役立ちます。
市役所の道路管理課に確認する
市役所の道路管理課で確認する方法も、私道と公道を見分けるのに有効です。
自治体が管理する公道かどうか、道路台帳や都市計画図をもとに正確な情報を得られます。
例えば、道路台帳に「区道」として記載されていれば、それは市区町村が維持管理する公道です。
逆に、台帳に記載がない場合や「位置指定道路」であれば、私道の可能性が高く、セットバックなどの条件を満たす必要があるかもしれません。
役所の窓口では、地図の閲覧や担当者による説明も受けられるため、不明点がある場合には直接確認するのが確実です。
道路の種類を正しく見極めることは、不動産の価値や活用方法に直結する非常に重要なポイントです。
特に私道が絡む物件は、通行や掘削の制限、所有者の承諾、管理負担などが複雑で、売却や活用が難航するケースもあります。
私道が絡む物件をスムーズに処分したい場合は、不動産買取業者への相談が有効です。
買取業者であれば、物件をそのまま査定・買取してくれるため、買主を探す必要がなく、面倒な調整やトラブルを回避しやすいメリットがあります。
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私道の所有持分は確認が必要
私道に面した物件を購入・売却する際には、私道の所有持分を必ず確認することが重要です。
確認する項目は以下の2点です。
自分も所有者として持分があるか確認する
私道に接する物件に関わる際には、自分がその私道の所有者として持分を持っているかを確認しましょう。
持分がない場合には通行や修繕、掘削工事などに他の所有者の許可が必要となり、自由な利用や管理が制限される可能性があります。
例えば、持分を持たずに道路を利用していたところ、後からインフラ工事の際に他の所有者から承諾が得られず、トラブルに発展したり、売却時に買主から敬遠されたりするケースもあります。
こうした事態を防ぐには、自分の敷地が私道部分に対してどの程度の権利を持っているかを把握することが大切です。
物件の購入・売却を問わず、私道の所有持分の有無は不動産価値や活用範囲に影響するため、事前にしっかり確認しましょう。
私道の持分形態の種類を確認する
私道の持分形態には主に「共同所有型」と「相互持合型」の2種類があり、それぞれで通行や工事、維持管理に関するルールやリスクが異なります。
そのため、どのような持分形態かを正しく把握しておくことが重要です。
共同所有型の私道とは、複数の所有者が私道を持ち分で共有している状態です。
共同所有型の場合、道路を掘削したり建物を建てるなどの行為を行う際には、所有者全員の承諾が必要になるケースがあります。
人数が多かったり、所有者の一部と連絡が取れなかったりする場合には、思わぬトラブルや工事の遅延に発展することがあります。
相互持合型の私道は、個人または法人が私道全体を所有している状態です。
相互持合型の場合、その所有者の判断が通行や工事の可否に直結するため、もし第三者の土地が接していても、自由な利用が制限される可能性が高くなります。
このように、私道の持分形態によってリスクの種類も異なるため、事前に確認して情報を整理しておくことが大切です。
私道の持分に関する状況は、物件の売却にも大きな影響を与えるため、場合によっては思ったように取引が進まないケースもあります。
特に、共同所有型で承諾を得るのが難しかったり、単独所有者が不明・不在だったりする場合には、売却自体を断念することもあります。
こうした複雑な権利関係を含む物件をスムーズに売却したい方には、不動産買取業者への相談がおすすめです。
不動産買取業者への売却であれば、買主を探す必要がなく、買取業者が直接購入するため、権利関係に課題のある物件でもスピーディに手放せる可能性があります。
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番組内では、日本全国に約900万戸存在する空き家問題に焦点を当て、お盆や夏休みの帰省シーズンに「実家の未来」について考えるきっかけ作りをテーマに特集。その中で、弊社の買取物件から利活用した民泊施設まで、実際の事例をご紹介いただきました。
引用元：AlbaLink｜メディア掲載
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土地購入時には「私道負担」に注意
土地購入時には「私道負担」の有無に注意が必要です。
ここでは、そもそも私道負担とは何か、具体的な例を交えつつ、土地購入時の注意点について解説します。
私道負担とは、土地内に私道が含まれること
「私道負担」とは、購入する土地の一部に私道が含まれており、その面積や管理責任を買主が負う状態です。
私道部分は建物を建てることができない負担部分となり、敷地全体の有効活用が制限される可能性があります。
例えば、土地の地積が100㎡あっても、そのうち20㎡が私道負担である場合、実際に建築可能な面積は80㎡となるため、設計や建築条件に大きな影響を及ぼします。
加えて、私道の修繕費や舗装費用、固定資産税の一部を負担することになるケースもあるのです。
購入時には、私道負担の有無や面積が「登記事項証明書」や「重要事項説明書」に明記されているか確認し、不動産会社にも詳細な説明を求めるようにしましょう。
私道負担の一例として「セットバック」がある
私道負担の代表例として挙げられるのが「セットバック」です。
セットバックは、建築基準法により前面道路の幅員が4メートル未満の場合に、道路の中心線から2メートルの位置まで土地を後退させる必要がある制度です。
セットバック部分は、建物を建てられず事実上の私道扱いとなるため、将来的な土地活用に制限がかかります。
また、建物を再建築する際にも、セットバックを反映させた配置にする必要があるため、元の建物よりも建築面積が小さくなるケースがあります。
セットバックした土地を売却する際の注意点
セットバックがある土地を売却する際には、事前に買主にセットバックの情報を明確に伝えることが重要です。
前述の通り、セットバック部分は建物の建築ができないため、土地の有効面積や評価額に影響を及ぼすからです。
例えば、買主が敷地全体を住宅建設に活用できると誤認したまま購入した場合、後にトラブルとなり契約解除や損害賠償請求に発展する可能性もあります。
このように、セットバックがある土地は、建築や活用に制限があるため、買主にとって慎重な判断が求められます。
その結果、売却活動が長引いたり、希望通りの条件での売却が難しくなるケースもあるのです。
セットバックした土地をスムーズに売却したい場合には、不動産買取業者への相談がおすすめです。
不動産買取業者は自社での再販や活用を前提としているため、建築条件やセットバックの制約がある土地でも積極的に買い取るケースがあります。
中でも、弊社アルバリンクは、売りづらい土地や物件の買取実績が豊富です。
また、行政とも提携して、空き家所有者への適切な情報提供や活用支援を強化しており、地域の安全と住環境の維持・向上にも貢献しています。
「この土地、本当に売れるの？」と不安な方も、まずは一度、アルバリンクご相談ください。
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私道にまつわるトラブル3選
私道に関する不動産取引や利用の場面では、さまざまなトラブルが発生しています。
私道にまつわる主なトラブルは以下の3つです。
所有者の同意が得られず新築できない
私道に関するトラブルの中でも特に深刻なのが、所有者の同意が得られず新築工事ができなくなるケースです。
例えば、前面道路が私道であり、その私道が個人や法人の所有だった場合、掘削やインフラ整備には所有者の許可や承諾書が必要となります。
ところが、所有者が不明だったり、複数存在する中で一部の承諾が得られないと、計画していた住宅の建築が進まなくなることがあります。
建築確認申請すら出せない状況に陥るケースもあり、不動産購入後に大きなトラブルへと発展することもあるため、注意が必要です。
売却時に他の所有者の承諾が得られない
私道を含む土地を売却する際、他の所有者からの承諾が得られず取引が滞るトラブルもあります。
特に共有名義の私道に接している場合、買主が掘削や整備を予定していると、工事の実施には所有者全員の許可が必要です。
売主が私道の持分を所有していなかったために、買主側が通行や工事に不安を感じて取引を中止する可能性もあります。
場合によっては、売買契約締結後に承諾が得られないことが発覚し、契約解除や損害賠償といった法的トラブルに発展することもあるのです。
私道に無断で駐車し、トラブルに発展する
私道に無断で駐車することが原因で、近隣住民とのトラブルに発展するケースもあります。
特に、私道が複数人の共有である場合、一部の住民が「通行の自由」を主張して私道を私的に使用し、他の所有者と揉めるケースもあるでしょう。
例えば、住宅前の私道部分に訪問者が頻繁に駐車していたことで、車の出入りが妨げられたと訴える住民が現れ、口論や通報にまで発展する可能性もあります。
私道にまつわるトラブルは、思わぬ権利関係や承諾・利用ルールが原因で発生します。
所有者の同意が得られない、承諾が取れないといったトラブルは、売却や建築などの不動産取引全体に影響を及ぼすケースもあるので注意が必要です。
もし私道の権利関係が複雑な物件を手放したいと考えている場合、不動産買取業者への売却がおすすめです。
不動産仲介での売却は、買主側が権利関係や承諾の有無を懸念して取引が進みにくいことがあります。
しかし不動産買取であれば、再販や活用を前提に買取を行うので、現状の権利状態を踏まえた上での売却が可能です。
中でも弊社アルバリンクは、権利関係の複雑な物件でも柔軟に対応しています。
年間相談件数は2万件を超え、築年数の古い物件や再建築不可物件など、特殊な条件の物件の取り扱い実績が豊富です。
| 物件住所 | 相談内容 | 築年数(年) |
|---|---|---|
| 千葉県八千代市 | 空き家 | 50.4 |
| 神奈川県相模原市緑区 | 事故物件 | 27.9 |
| 群馬県桐生市 | 再建築不可 | 43.6 |
参照元：AlbaLink｜成約事例一覧
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私道トラブルを防ぐための4つの対策
私道に関するトラブルを未然に防ぐには、購入前の段階で重要なポイントを事前にチェックすることが不可欠です。
ここでは、私道トラブルを防ぐための以下4つの対策をご紹介します。
税金・管理費の有無を事前に確認する
私道にかかる固定資産税や管理費の有無を事前に確認することは、将来的なトラブルを避けるうえで重要です。
私道は、所有権がある限り原則として固定資産税の課税対象となります。
たとえ建物が建てられないセットバック部分であっても、自治体に非課税申請をして要件を満たさなければ課税され続けるのが基本です。
また、共有名義の私道では、舗装・修繕・清掃などの管理費用が突発的に発生することがあり、事前にルールが明確でないと、後から高額な費用を請求されるケースもあります。
物件の購入や売却に関わる際は、私道部分の課税状況や維持管理の体制、将来的な費用負担の有無を把握し、必要に応じて書面などで確認・整理しておくことが、トラブル防止につながるでしょう。
通行掘削承諾書の有無をチェックする
通行や掘削に関する承諾書が用意されているかどうかは、私道を利用する上で重要な確認ポイントです。
私道は個人や法人が所有しているため、建築やインフラ整備の際に他人の土地を掘削・通行するには所有者の許可が必要になるのが原則です。
例えば、新築時に水道管を敷設する工事が必要になったにもかかわらず、承諾書が得られずに工事がストップするケースもあります。
承諾書の有無は不動産会社からの説明を受けるか、登記事項証明書と併せてチェックし、取引前に明確にしておくべき項目です。
私道の所有者・持分・管理状況を把握する
私道は、所有者・持分・管理体制を事前に把握しておく必要があります。
共有名義での私道では、修繕や掘削時に所有者全員の承諾が求められる場合があるからです。
例えば、所有者が10人以上に分かれており、連絡が取れない人物がいたことで修繕工事が長期化したケースもあります。
こうした状況は、登記事項証明書や公図、道路台帳などを活用することで調査可能です。
持分や管理方法を事前に知ることで、思わぬトラブルを避けることができます。
不明点は専門家に相談する
私道に関する法的・実務的な疑問がある場合は、早めに専門家に相談することがリスク回避につながります。
不動産の契約や建築には、建築基準法や都市計画法などの法律が関係し、素人では判断が難しい項目も多くあるためです。
例えば、「位置指定道路」に該当するかどうかの判断や、セットバックの必要性などは、宅地建物取引士や不動産会社、司法書士、行政窓口といった専門機関が正確に把握しています。
判断を誤れば、重大なトラブルに発展する可能性もあるため、不明点は放置せずに早めに相談しましょう。
このように、私道に関するリスクを避けるには、事前の確認と準備が何より重要です。
もしすでに私道を含む物件を所有していて、売却や処分に悩んでいる場合は、不動産買取業者のアルバリンクへご相談ください。
弊社アルバリンクは、権利関係の複雑な物件でも柔軟に対応しています。
グーグル平均口コミ4.7/1,000件以上(2025年11月時点)で、「対応が丁寧」「他社で断られた物件を買い取ってもらえた」といった声が多く寄せられています。
祖父母の住んでいた家が空き家になり20年ほど、未接道で再建築不可の空き家の管理に困っていました。
他の不動産一括査定サイトや空き家買取サイトには断られたのですが、アルバリンクさんを通して現状のままで、手放すことができました。
使ってくださる買い主様も見つけてくださりありがとうございます。
担当の柳川様には、メールや電話でのやりとりも丁寧で親身になってくださり、本当お世話になり、ありがとうございました。引用元：google口コミ
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私道に関する3つのQ&A
物件を売買する上で、私道について疑問が生じることもあるでしょう。
ここでは、私道に関する3つの質問を取り上げ、具体的なケースや注意点とともに解説します。
私道だけに面した土地は売れにくいの？
私道だけに面した土地は公道に面した土地と比べて、売れにくい傾向があります。
通行や工事に制限がかかる可能性があるため、買主がリスクを感じやすいからです。
例えば、私道に接しているだけでは建築基準法の接道義務を満たさない場合があり、新築や増改築に制限が生じるケースがあります。
また、所有者が複数存在する場合、通行や掘削の承諾を得る手間が増える点も敬遠される理由のひとつです。
こうした背景から、私道に面する不動産は市場での取引価格が抑えられる、もしくは売却までに時間がかかる可能性があります。
私道通行料ってどんなときに発生する？
私道通行料は、第三者が他人の私道を通行する際に、その対価として請求されるケースがあります。
私道が個人や法人の私有地であり、原則として自由に通行できるものではないためです。
例えば、周囲の住宅が建てられた後に、後から開発された物件が他人の私道を通らなければならない状況では、通行承諾と引き換えに通行料を請求される可能性があります。
また、車両通行や工事車両の出入りを伴う場合に、私道の損耗リスクや維持管理費用を理由に、所有者から一定の金額を求められるケースもあります。
通行禁止の看板を勝手に立てていいの？
原則として、自分が所有する私道であれば通行禁止の看板を設置することは可能ですが、共有の私道や通行権が設定されている私道で勝手に看板を立てることはできません。
通行権や道路法に基づく公共性が一部認められている場合、他人の権利を侵害することになるからです。
例えば、通行承諾を得ている隣接住民がいるにもかかわらず、「関係者以外通行禁止」といった看板を設置したことで、近隣トラブルに発展するケースがあります。
また、建築基準法上の接道要件を満たすために使用される私道では、看板の設置が利用制限と見なされ、問題になる可能性もあります。
私道であっても他人の権利が関与する場合は、単独での判断は避ける必要があります。
まとめ
土地の購入や売却を検討する際は、公道と私道の違いや見分け方を正しく理解することが大切です。
私道は個人が所有・管理しているため、通行や工事に制限がある場合や、売却時にトラブルが生じるリスクもあります。
公図や登記事項証明書、市役所での確認を通じて、事前に道路の性質を把握しておきましょう。
もし私道に面した土地を売却する際に不安がある場合は、不動産買取業者に相談するのも有効です。
アルバリンクなら、特殊な物件の取り扱い実績豊富で、権利関係が複雑な土地にも柔軟に対応しています。
より安全でスムーズな売却に繋げるためにも、まずはアルバリンクへぜひご相談ください。
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