ボロ戸建て投資はやめとけと言われる理由6つ
ボロ戸建て投資は低資金で始められる不動産投資として注目されていますが、「やめておけ」と言われるのには理由があります。
安価な物件の裏には、見えにくいリスクや想定外のコスト、収益性の低さが潜んでいるケースがあり、初心者には特に不向きな側面があります。
ここでは、ボロ戸建て投資はやめておけと言われる以下6つの理由について解説します。
- リフォーム費用が予想以上に膨らむ
- 入居者とのトラブルに悩まされる
- 空室が続いて収益が出ない
- 金利上昇で返済負担が増える
- 自然災害による被害リスクがある
- 法律や条例で活用が制限される
始める前にリスクを正しく把握し、冷静に判断することが成功のカギです。
リフォーム費用が予想以上に膨らむ
ボロ戸建て投資では、リフォーム費用が想定を超えて膨らみやすいため、利益を圧迫しやすいのが難点です。
築年数が古く、構造部分や設備の劣化が進んでいる場合、最低限の補修では済まないケースがあります。
部位別のリフォーム費用の目安は以下のとおりです。
| 畳の交換 | 6〜12万円 |
|---|---|
| 畳からフローリングに交換 | 15〜60万円 |
| 壁クロスの貼り替え | 6〜30万円 |
| 洗面所の改装 | 20〜100万円 |
| キッチン全体のリフォーム | 80〜400万円 |
たとえば、購入後に床下を開けてみたらシロアリ被害が見つかったり、水回りの配管全交換が必要になったりすることもあります。
結果として、初期予算の2〜3倍の費用がかかることも珍しくありません。
入居者とのトラブルに悩まされる
ボロ戸建ては家賃が安い分、入居者の属性が偏りやすく、トラブルの発生率が高くなる可能性があります。
収益性を重視して入居審査を緩めると、家賃滞納や騒音、ゴミ放置などの問題を抱えるケースが増えるリスクがあります。
たとえば、契約時は良好でも、入居後に近隣住民とのトラブルが発生し、結果的に退去せざるを得ないような場合もあります。
大家として直接対応する負担が大きくなり、投資どころではなくなることもあるのです。
空室が続いて収益が出ない
ボロ戸建ては立地条件や築年数の影響で、長期間空室となり、まったく収益を生まない可能性があります。
特に地方や過疎地では、賃貸需要自体が少なく、入居者が見つからないというケースも珍しくありません。
たとえば、家賃を大幅に下げても反響がなく、数ヶ月〜1年以上空き家状態が続くことで、固定資産税や管理費などの出費だけがかさむという悪循環に陥ることもあるのです。
金利上昇で返済負担が増える
物件購入時にローンを利用している場合、ボロ戸建て投資は、金利の上昇によって返済負担が重くなるリスクがあります。
特に変動金利型の融資を利用している場合、借入時は低金利でも、将来的な利上げにより毎月の返済額が増える可能性があります。
ボロ戸建ては利回りを重視して選ばれる一方で、収益が不安定なことも多く、金利上昇による支出の増加が経営を圧迫する恐れがあります。
たとえば、家賃収入が月5万円の物件に対し、ローン返済が金利上昇によって月4万円から5万円に増加すると、キャッシュフローがほぼゼロになってしまうリスクもあります。
特に築古物件では、修繕費などの突発的な出費も想定されるため、手元資金に余裕がないと破綻につながる可能性があります。
融資を利用する場合は、金利変動の影響を想定した資金計画が必須です。
自然災害による被害リスクがある
ボロ戸建ては、地震や台風などの自然災害による損害リスクが高い点も見逃せません。
古い木造住宅は耐震基準を満たしていないことがあり、万一の災害で倒壊や雨漏りといった被害を受ける可能性が高くなります。
また、地域によっては土砂災害警戒区域や浸水想定区域に指定されているケースもあり、保険料が高くつく・貸し出しが難しくなるといった課題もあります。
たとえば、築50年超の戸建てを所有し、大雨で屋根の一部が崩落した場合、修繕費用が数百万円にのぼる可能性もあるのです。
当然ながら、これが一度の家賃収入では到底カバーできない金額であれば、大きな赤字を抱えることになります。
法律や条例で活用が制限される
ボロ戸建て物件のなかには、法律や条例によってリフォーム・再建築・賃貸活用に制限があるケースがあります。
特に都市計画区域内にある再建築不可物件や、建築基準法の接道義務を満たしていない土地などは、たとえ安く手に入れても自由な活用ができません。
また、景観条例や用途地域の制限により、リフォームの自由度が狭まる可能性もあります。
たとえば、購入した戸建が「住居専用地域」に指定されていたため、民泊やシェアハウスとして活用したいという計画が実現できないというケースもあります。
後になってやりたかったことができないと気づき、後悔するのは避けたいところです。
このようにボロ戸建て投資にはさまざまなリスクがあります。
安易な気持ちで、ボロ戸建の活用を始めるのは避けたほうがいいでしょう。
なお、老朽化が進んだ家の処分を検討する際は、アルバリンクをはじめとした不動産買取業者に相談することをおすすめします。
弊社アルバリンクは、売却しづらい物件の豊富な買取実績を活かし、空き家などの物件に適正な査定金額をご提示いたします。
相談・査定は弊社の無料サービスの一環なので、弊社に売却する前提でなくてもお気軽にご利用ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
それでもボロ戸建て投資をやるなら押さえておくべきポイント6つ
前述の通り、ボロ戸建て投資にはリスクも多く「やめとけ」と言われる理由が多々ありますが、それでも挑戦したいと考える投資家も少なくありません。
成功のカギは、事前準備とリスクコントロールを行うことです。
ここでは、ボロ物件を活かすために最低限押さえておきたい6つのポイントをご紹介します。
- 耐震・構造・再建築の可否を事前に確認する
- 信頼できるリフォーム業者を確保する
- エリアの賃貸需要と相場をしっかり調査する
- 表面利回りではなく実質利回りで判断する
- 保険で万が一に備える
- 無理のない資金計画を立てる
以下で詳しく説明します。
耐震・構造・再建築の可否を事前に確認する
ボロ戸建てを購入するなら、耐震性や建物構造、再建築の可否は必ず確認すべきポイントです。
築古物件では、旧耐震基準で建てられたものも多く、地震による倒壊リスクが高い場合があります。
また、都市計画区域内にある物件では、建築基準法により「再建築不可」となるケースもあり、リフォームも建て替えも制限される可能性があります。
たとえば、接道義務を満たしていない土地に建つ物件は、建て替えができないだけでなく、将来的な売却も困難になります。
これでは収益化どころか“資産価値ゼロ”になりかねません。
購入前には、建物調査や法務局での登記簿確認、役所での都市計画課への相談を通じて、法律・構造上の制限を明確にしておくことが、不動産投資で失敗しない第一歩です。
信頼できるリフォーム業者を確保する
ボロ戸建て投資の成否は、良質なリフォーム業者を確保できるかどうかに大きく左右されます。
築古物件は設備の老朽化が激しく、水回りや屋根、外壁などの修繕が必須になるケースが多いです。
費用を抑えるためにDIYで対応しようとする人もいますが、耐久性や安全面の問題からプロに任せる方が確実です。
「相場より安く買えたが、リフォーム費用が500万円以上かかってしまった」という場合もあり、想定外の出費が利回りを大きく圧迫することもあります。
複数の業者に見積もりを取り、実績や口コミをチェックするなど、事前の比較が重要です。
信頼できる業者と提携しておけば、将来的な修繕にも柔軟に対応でき、長期的な資産価値維持にもつながります。
エリアの賃貸需要と相場をしっかり調査する
ボロ戸建て投資で安定した収益を得るには、そのエリアに十分な賃貸需要があるかどうかの調査が不可欠です。
いくら安く物件を取得できても、そもそも入居者が見込めないエリアであれば、空室リスクが高くなり、毎月の赤字を招いてしまいます。
特に地方や郊外エリアでは、家賃相場が低く、「月額家賃3万円」「年間家賃収入36万円」といった物件もありますが、固定資産税や修繕費を差し引くと手元に残る利益はわずかというケースもあります。
人口動態や最寄り駅からのアクセス、近隣施設の充実度なども含めて、“その地域に住む人がいるのか”を冷静に見極めることが、失敗を避けるカギとなります。
表面利回りではなく実質利回りで判断する
ボロ戸建て投資では、表面利回りではなく“実質利回り”で判断することが不可欠です。
安価で購入できる物件は、一見すると利回りが高く見えがちですが、リフォーム費用・固定資産税・保険料・空室期間などを考慮しなければ、実際の収益性を正しく把握できません。
たとえば、購入金額300万円・年間家賃36万円という条件であれば表面利回り12％になりますが、リフォームに150万円、保険や管理費などの年間支出が10万円発生するだけで、実質利回りは大きく下がります。
不動産投資はキャッシュフローが残ってこそ意味があるものです。
利回りの数字に惑わされず、必要なコストをすべて織り込んだ収支計算を行うことが成功への近道です。
保険で万が一に備える
築古物件のリスクをカバーするためには、火災保険や地震保険などの適切な保険加入が必須です。
ボロ戸建ては構造の老朽化が進んでいることが多く、火災・雨漏り・台風・地震など、さまざまな自然災害のリスクを抱えています。
特に木造住宅は火災リスクが高く、近隣への延焼による賠償リスクも想定しなければなりません。
保険料は建物の構造や築年数によって大きく変動しますが、万が一の備えがあるかどうかで、資産の安全性は大きく変わります。
実際、災害で物件が全損し、再起不能になってしまうこともあるのです。
保険はコストではなくリスク管理の一部と考え、投資初期の段階から補償内容と保険料のバランスを見て適切な保険を選びましょう。
無理のない資金計画を立てる
ボロ戸建て投資では、自己資金と融資のバランスを含めた“無理のない資金計画”が成功を左右します。
前述の通り、物件価格が安くても、リフォームや修繕、仲介手数料、登記費用、保険料など初期費用が重なるため、「思ったよりお金がかかる」というのはよくある失敗例です。
たとえば、300万円の物件を買っても、初期投資が合計で500万円以上になることもあります。
さらに空室期間が長引けば家賃収入は得られず、返済や維持費で資金繰りが厳しくなります。
綿密な予算計画と資金繰りの余裕がなければ、たとえ高利回りでもキャッシュアウトが先行して失敗につながるのです。
資金的に余裕を持つことで、突発的な修繕や空室リスクにも柔軟に対応できます。
「想定外」に備えた計画を立てておくことが、長期的な投資の安定につながります。
このように、ボロ戸建て投資を成功させるには押さえるべきポイントがあるのです。
素人が手を出して、成果を出せるほど簡単とは言い難いでしょう。
とはいえ、売却しようにも劣化が進んだ物件の売却は難しいのが現状です。
築古で老朽化が進んでしまった戸建ての売却処分を検討している方は、アルバリンクをはじめとした不動産買取業者の利用をおすすめします。
弊社アルバリンクは、空き家などの売却しづらい物件を専門に買い取っている買取業者です。
「他社で売却を断られた」「早く管理義務から解放されたい」など物件の処分にお困りの方は、弊社にご相談いただければすぐに買取査定させていただきます。
＼高額ですぐ手放したい方はこちら／
ボロ戸建て投資のメリット3つ
築古の戸建てを活用するボロ戸建て投資は、リスクがある反面、うまく運用すれば高い収益性が期待できる不動産投資手法の一つです。
特に資金に限りのある初心者や、副業としてスタートしたい人には注目されています。
ここでは、ボロ戸建て投資を始めるうえで知っておきたいメリットを3つ紹介します。
- 少額から始められるため初心者でも参入しやすい
- うまく運用できれば高利回りを狙える
- 他の不動産投資よりも柔軟に運用できる
以下で詳しく解説します。
少額から始められるため初心者でも参入しやすい
ボロ戸建て投資の最大の魅力は、初期費用を抑えて不動産投資を始められる点にあります。
地方や郊外には、100万円台〜300万円台といった破格の戸建て物件が多数存在しており、融資を受けずに自己資金だけで購入できるケースもあります。
これにより、初心者でも不動産投資家としての第一歩を踏み出しやすくなります。
金融機関から借り入れる場合でも少額で済むため、失敗した際の損失も限定的に抑えることが可能です。
とくにリスク管理を重視する人にとって、少額で始められる点は大きなメリットです。
初期投資を抑えつつ経験を積みたい人には、ボロ戸建ては理想的なスタート物件といえるでしょう。
うまく運用できれば高利回りを狙える
リフォームやDIYをうまく活用すれば、ボロ戸建ては非常に高い利回りを実現できる可能性があります。
購入価格が安いため、家賃収入とのバランス次第では表面利回り20%以上といった高利回り物件になることもあります。
特にリフォーム費用を抑える工夫ができれば、収益性はさらに向上します。
適切な物件選定と運用ノウハウを身につければ、資金効率の高い投資として大きな成果を上げることができるでしょう。
他の不動産投資よりも柔軟に運用できる
ボロ戸建ては一棟所有で自由度が高く、運用の柔軟性がある点も大きな利点です。
マンションやアパート投資と違い、管理組合との調整や共有部分の維持費などが発生せず、オーナーの判断で自由に修繕・賃貸条件・リフォームなどを行えます。
たとえば、DIYによる内装リフォームや、ペット可・シェアハウスといった独自の賃貸戦略も可能です。
自分の戦略次第で物件価値を高めやすいのが戸建て投資の強みと言えます。
個人で完結できる投資手法を探している方には、運用の自由度が高いボロ戸建ては非常に魅力的な選択肢となるでしょう。
とはいえ、前述のようにボロ戸建て投資にはリスクが伴い、事前準備や知識をつけることが必要不可欠です。
戸建を購入したものの、やっぱり手放したいとお考えの方は、アルバリンクへの売却がおすすめです。
弊社アルバリンクは、不動産買取業者の中では数少ない年間相談件数2万件超の上場企業で他社では買い取れない物件なども積極的に買取を行っています。
「空き家」や「事故物件」「再建築不可物件」の他に「田舎の土地」「共有持分」にも対応可能です。
社会的にも大きな信用がある会社で、無理な営業などは一切行わないので、お気軽に相談・査定依頼をご利用ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
ボロ戸建て投資で結果を出す人の特徴5つ
ボロ戸建て投資は、リフォームや管理の手間がかかる分、取り組み方や考え方次第で成果に大きな差が出る投資手法です。
失敗する人も多い中で、確実に収益を上げている投資家には共通する特徴があります。
ここでは、実際にボロ戸建てで成果を出している人に見られる以下5つの特徴を紹介します。
- 物件の良し悪しを見極められる
- DIYや修繕に柔軟に対応できる
- 収支や利回りを冷静に判断できる
- 交渉や対応を自分で進められる
- 出口戦略まで見据えている
これから不動産投資に挑戦する方は、これらのポイントを意識することが成功への近道です。
物件の良し悪しを見極められる
ボロ戸建て投資で成功する人は、物件の価値を的確に判断できます。
築年数が古いからといって必ずしもNGではなく、立地・建物構造・再建築の可否・修繕履歴など、複数の要素を総合的に見て、投資に適しているかを判断します。
たとえば、
- 水回りに致命的な劣化がないか
- 雨漏りやシロアリ被害はないか
- 土地としての価値はどうか
など、チェックポイントを押さえて調査する力が求められます。
この見極め力があれば、高利回りにつながる“掘り出し物件”を見つけることも可能です。
判断に自信がない場合は、建築士や不動産会社と連携することも検討しましょう。
DIYや修繕に柔軟に対応できる
自ら手を動かせる投資家は、ボロ戸建てで大きな成果を出しやすいです。
物件の修繕費を抑えるうえで、DIYは非常に効果的です。
壁紙の張り替え、フローリングの補修、水回りの交換など、基本的な作業を自分でこなせるとコストが大幅に削減できます。
また、外注が必要な場面でも、リフォームの知識があると見積もりの妥当性を判断できるため、業者任せにせずに計画的な修繕が可能になります。
DIYは初期投資の少ないボロ物件との相性が良く、実際に大家さん自身で再生して高利回りを実現しているケースも多数あります。
手間を惜しまず、柔軟に対応できる姿勢が、成功する投資家の共通点です。
収支や利回りを冷静に判断できる
感情に流されず、数字で判断できる人ほど成功しやすいのがボロ戸建て投資です。
築古物件は購入費用が安く見える一方で、リフォーム費や固定費など見えにくいコストが発生します。
だからこそ、表面利回りではなく、実質利回りやキャッシュフローに基づいた収支シミュレーションが欠かせません。
たとえば、年間家賃収入が60万円でも、修繕費や管理費、空室リスクを加味すると、実質的な利回りは半分以下になることもあります。
成功する投資家は、購入前にその物件が本当に「収益を生む価値があるか」を冷静に見極めています。
数字を味方にできるかどうかが、投資判断の分かれ道になります。
交渉や対応を自分で進められる
現地での交渉や管理業務を自らこなせる投資家は、投資効率が高くなります。
ボロ戸建て投資では、地元の不動産会社との連携、売主との価格交渉、業者への工事依頼など、自分でやり取りを進める場面が多くあります。
これらをすべて外注すれば手数料や中間マージンが膨らみ、利回りが圧迫されます。
また、入居者対応やクレーム処理を業者任せにせず、自分で対応できるスキルがあれば、トラブル時も迅速に収拾が可能です。
その積極性と柔軟さこそ、成功する大家の共通点です。
多少の手間を惜しまない姿勢が、高収益の鍵を握ります。
出口戦略まで見据えている
投資開始前から「いつ・どうやって売却するか」を考えている人は失敗しにくいです。
ボロ戸建ては収益性が高くても、年数が経てば修繕費用が再び発生し、リスクが高まります。
そこで重要になるのが出口戦略、つまり売却や賃貸継続、他の活用への切り替え方針です。
たとえば、
- 5年運用して価値が上がったら売却する
- 地域の相場が下がったら賃貸から民泊に切り替える
といった明確な戦略があると、資金計画にも無駄がなくなり、最終的な収益性が向上します。
不動産投資はゴールまで見据えて行動できる人ほど、長期的に結果を出せるのです。
ボロ戸建て投資は、いざ手放したくなっても買い手がなかなか見つからず、売却が思うように進まないリスクを抱えています。
その結果、収益を上げられないまま、使い道のない物件だけが残ってしまうというケースも珍しくありません。
ボロ戸建ての処分にお困りの方は、アルバリンクへご相談ください。
弊社アルバリンクは、売却しづらい物件の豊富な買取実績を活かし、空き家などの物件に適正な査定金額をご提示いたします。
相談・査定は弊社の無料サービスの一環なので、弊社に売却する前提でなくてもお気軽にご利用ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
ボロ戸建ての処分にお困りの方はアルバリンクへ売却がおすすめ
ボロ戸建ての管理や売却にお困りの方は、まずは不動産買取業者への無料査定を試してみませんか？
修繕不要・即現金化も可能なため、手間なくスムーズに手放せる選択肢です。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
空き家などでお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
アルバリンクついて詳しく知りたい方は、アルバリンクの評判で口コミや評判・買取実績などについて詳しく説明していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
まとめ
この記事では、「ボロ戸建て投資はやめとけ」と言われる理由と、それでも挑戦したい場合のポイントについて詳しく解説しました。
リフォーム費用や空室リスク、法的制限など注意点が多い一方、少額投資や高利回りの可能性も秘めています。
成功のカギは、冷静な判断力と周到な準備です。
ボロ戸建て投資に興味がある方は、感情に流されず現実を直視し、慎重に一歩を踏み出すことが、後悔しないための第一歩となるでしょう。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
相談・査定はこちら
