お金がないときに家を売る3つの方法
「お金がない」「住宅ローンが苦しい」といった状況で自宅を売却する場合、選ぶ方法によって売却の満足度が大きく変わります。
急ぎで現金化したいのか、なるべく高値で売りたいのかなどの考え方やニーズにより、家を売る最適な方法があります。
本章では、はじめに不動産売却の代表的な3つの方法「仲介」「買取」「リースバック」について、それぞれのメリット・デメリットなどをわかりやすく解説します。
仲介で家を売る
仲介とは、不動産会社に販売活動を依頼し、一般の買主に売却する方法です。
市場価格に近い金額で売れる可能性があり、最も一般的な売却手段とされています。
仲介のメリット
仲介のメリットは、主なメリットは以下の通りです。
- 高く売れる可能性がある
- 住み替えのタイミングを調整しやすい
仲介の大きなメリットは、高く売れる可能性があることです。
相場に沿った価格設定ができれば、複数の購入希望者が集まり、競争によって価格が上がることもあります。
また、居住中のまま売却活動を進められるため、住み替えのタイミングも調整しやすいです。
不動産会社の営業担当者と相談しながら、販売戦略を立てられる点も安心です。
仲介のデメリット
仲介のデメリットは、以下の通りです。
- 売却前の時間が読めない
- 仲介手数料の負担がある
一方で、仲介は「売却までの時間が読めない」というデメリットがあります。
買い手が見つかるまでに数カ月かかることもあり、資金繰りが厳しく早期売却を求めるときには不向きです。
また、売買契約時や引渡し時には仲介手数料（売却額の3%＋6万円＋税）が必要になるため、手元資金が全くないと負担に感じるかもしれません。
不動産会社に買取してもらう
買取とは、不動産会社が直接あなたの家を買い取ってくれる方法です。
買主を探す必要がないため、スピーディーに売却が成立します。
買取のメリット
買取のメリットは、以下の通りです。
- すぐに現金化できる
- 現況のまま売却可能
最も大きな利点は「すぐに現金化できる」ことです。
通常、1週間〜1カ月以内で契約・決済が完了するため、急な支出や住宅ローンの滞納を避けたい人に適しています。
また、リフォームや清掃が不要なケースも多く、荷物がそのままでも売却できる柔軟性もあります。
買取のデメリット
買取のデメリットは、以下の通りです。
- 売却価格が低くなる
- 買取に対応していない物件もある
仲介に比べて「売却価格が低くなる」点には注意が必要です。
買取価格は相場の70〜80％程度になることが一般的で、資産価値を重視する人にはデメリットとなる可能性があります。
また、買取に対応していない物件（違法建築や再建築不可など）もあるため、事前に査定で対応可否を確認しましょう。
なお、仲介と買取の違いについては、以下の記事でもくわしく解説しています。
リースバックを利用する
リースバックとは、自宅を売却した後も買主（通常は不動産会社）と賃貸契約を結び、そのまま住み続けられる仕組みです。
資金確保と住環境の維持を同時に実現できる方法として注目されています。
リースバックのメリット
リースバック最大のメリットは「住み続けながらお金を得られる」ことです。
売却によりまとまった現金を手に入れつつ、引越しの手間や費用がかからず、生活環境を維持できます。
住み替えの猶予がない方や、高齢者世帯、事情があって今の住所を変えたくない人にとって理想的な選択肢です。
リースバックのデメリット
リースバックのデメリットは、以下の通りです。
- 長く住むほど負担が増すことが多い
- 賃貸契約が更新できずに退去を求められるリスクがある
リースバックはまとまった現金を得るには向いていますが、不動産会社による「買取」となるため、一般的に売却価格は相場よりも低くなります。
家賃も相場より高くなる傾向のため、住む期間が長くなるほど売却益が減る仕組みです。
また、賃貸契約の更新ができない場合、一定期間後に退去を求められるリスクもあります。
事前に契約内容をしっかり確認し、条件に納得できるかどうかを検討しましょう。
お金がない状態で物件を売却するなら、スピーディに現金化でき、仲介手数料も不要な「買取」がおすすめです。
弊社「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
これまでに、築年数が経過した空き家や劣化が進んでいる空き家など需要がない物件でも積極的に買い取ってきた実績があります。
参照元：買取実績｜アルバリンク
お金がなくで売却ができないなどのお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
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アルバリンクついて詳しく知りたい方は、アルバリンクの評判で口コミや評判・買取実績などについて詳しく説明していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
家を売る時にお金がないときの2つの問題点｜売却代金が入る時期は「引渡し後」
住宅を売却して現金を得たいと考える方は多いですが、「売却代金が手に入るのは引渡し後」という点に注意が必要です。
不動産売買では、売買契約を結んだ時点で代金の一部（手付金）を受け取るケースもありますが、残りの大部分は引渡し日に支払われるのが一般的です。
そのため、売却前に「お金がない」と困ってしまうケースが多々あります。
ここでは、家を売るときに資金が不足していると発生する代表的な2つの問題について詳しく解説します。
売買契約締結時に仲介手数料の支払いが必要になる
不動産売却を進める上で避けられないのが「仲介手数料」の支払いです。
通常、売買契約の締結時にその半額、引渡し時に残りの半額を支払うのが一般的です。
仲介手数料の上限は、400万円超の成約価格の場合「売却価格×3％＋6万円＋消費税」と定められています。
参照元：国土交通省
仮に、2,000万円の物件を売却する場合、仲介手数料は約72万円が必要です。
こうした事態を避けるには、事前に資金計画を立て、必要に応じて金融機関のつなぎ融資や任意売却などの選択肢を検討する必要があります。
仲介を依頼する不動産会社にも、資金状況を正直に伝えることで、支払いのタイミングを調整してもらえることもあります。
売却までの生活費・引越し代を確保できない
もう一つの大きな問題は、売却が完了するまでの「生活費」や「引越し費用」の確保が難しい点です。
売却活動中は住宅ローンの返済や固定資産税の支払いが継続するうえ、成約まで数週間から数カ月かかるのが一般的です。
くわえて、売却後に新居へ移る際の引っ越し費用や家電の購入費用など、まとまったお金が必要になります。
こうしたリスクを避けるためには、売却前から必要資金を把握し、引越し資金を含めた「資金計画」を立てることが重要です。
資金に不安がある場合は、リースバック（自宅を売却後も賃貸として住み続ける方法）や、即金で買い取ってくれる不動産会社への相談も検討してみましょう。
弊社「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
他社から断られた空き家でも買い取ってくれたと、お客様からは感謝の声を多くいただいております。
参照元：お客様の声｜アルバリンク
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家を売るときには諸費用がかかる
不動産を売却する際には、【手元に入る金額＝売却価格】と思われがちですが、実際にはさまざまな「諸費用」が発生します。
これらを事前に把握せずにいると、当初の見込みより少ない現金しか残らず、住み替えやローン返済に支障が出る可能性があります。
そこで本章では、家を売るときに発生する主な4つの費用についてわかりやすく解説します。
譲渡所得税
家の売却益が出た場合、「譲渡所得税」が課税されます。
これは売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた「利益部分」に対して課される税金です。
所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」として最大39.63％、5年超の場合は「長期譲渡所得」として最大20.315％の税率が適用されます。
参照元：国税庁
たとえば、土地と建物を2,500万円で売却し、取得費が1,500万円だった場合、約1,000万円が課税対象となる可能性があります。
ただし、「3,000万円特別控除」や「居住用財産の軽減税率」などの特例が使えれば、税負担を大幅に軽減できるケースもあります。
税額のシミュレーションや特例の適用可否については、税理士への相談がおすすめです。
登録免許税
売却時には「登録免許税」が発生します。
これは主に、抵当権の抹消登記（住宅ローンを完済し、抵当権を外す場合に必要）や所有権の移転に関連して課税される税金です。
たとえば、抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1件につき1,000円ですが、司法書士に依頼すれば、報酬込みで1〜2万円ほどかかるのが一般的です。
売却に関連する登記関係の費用は見落としやすいため、必ず資金計画に含めておきましょう。
仲介手数料
不動産会社を通して売却する場合、成約時に「仲介手数料」が発生します。
成約価格が400万円超の場合「売却価格×3％＋6万円＋消費税」が一般的な計算式です。
なお、物件価格が800万円以下の低廉な空き家の場合には、仲介手数料の改定が2024年7月に行われています。
たとえば、物件価格が800万円の場合の仲介手数料は、33万円（消費税込）です。
参照元：国土交通省
手元資金が不足していると、この支払いが負担となるため、事前に費用の目安を把握しておきましょう。
なお、低廉な空き家の仲介手数料については、以下の記事でもくわしく解説しています。
印紙税
売買契約時には、「印紙」が必要です。
印紙は印紙税法に基づき、収入印紙を課税文書に添付することで納税となります。
印紙代は、契約書に記載される金額に応じて税額が決まっており、2,000万円の成約価格であれば2万円の印紙を貼付します（※軽減措置適用後）。
参照元：国税庁
これは売主・買主双方が負担するもので、契約書を複数作成する場合は、その分の印紙代も必要です。
印紙代は、売買契約締結前に金額について確認しておきましょう。
なお、買取であれば仲介手数料を抑えられるメリットがあります。
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買取は、不動産業者が買主となり直接取引となるので仲介手数料がかかりません。
お金がなくて売却ができずに困っている方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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お金がないときに家を売る際の5つの注意点
お金に余裕がない状況で家を売却するときには、資金確保という目的が強くなりがちです。
しかし、急いだからといって安易に決断すると、思わぬ負担や損失につながる可能性があります。
本章では、お金がないときに家を売る際に直面しやすい５つの注意点を解説します。
売却価格を市場相場に合わせる
売却価格は市場相場にきちんと合わせることが重要です。
価格が相場より高すぎると、買主が現れず時間がかかる可能性があります。
売れない期間が長引くと資金を確保できず、生活が苦しくなるケースもあるので、注意が必要です。
さらに、ローン返済や管理費用などがかさんでしまいます。
お金がない状態で売却を進めるなら、まずは「適正な価格設定」を行い、売却活動をスムーズに開始することが賢明です。
修繕費をかけすぎない
売却のために修繕・リフォーム費用を過度にかけすぎるのは避けるべきです。
お金がないときは、リフォーム費用そのものが資金負担となり、売却を速やかに進める目的と逆行してしまう可能性があります。
また、修繕によってさほど価格が上がらないケースもあり、コストが回収できないこともあります。
必要な修繕のみ行い「売れやすい状態」に整える程度に留め、無駄な出費を避けましょう。
なお、空き家のリフォームに活用できる補助金については、以下の記事でくわしく解説しています。
諸費用を事前に把握して資金計画を立てる
売却時には「売却価格」のみならず、手続きに伴う諸費用を事前に把握して資金計画を立てましょう。
売買契約時や引き渡し時には、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、譲渡所得税（売却益がある場合）、引っ越し費用などが発生します。
これらを見落とすと手元に残る金額が想定より少なくなり、「お金がない」状況が解消されないリスクがあります。
「相場価格で売れたから安心」と思っていたら、引き渡し後に仲介手数料と登記費用が差し引かれ、次の住居費用に回せる金額が残らないという事態に陥る可能性もあるでしょう。
売却を急ぐ場合こそ不要な出費を抑えるために、諸費用をリストアップし実際に手元に残る金額を明確にしておきます。
焦って安く売りすぎないようにする
資金確保を急ぐあまり、安くしすぎないよう注意しましょう。
売却価格を必要以上に下げれば、手元に残る資金が少なくなり、次の住まいへの引っ越し費用・リフォーム費用・税金等が賄えず、結果的に資金繰りが苦しくなる可能性があります。
さらに「安すぎる物件」という印象で買主に警戒され、物件として敬遠される事態に陥ることもあるでしょう。
適切な価格と条件を確保した上で交渉を行い、安すぎる価格による損失を避けましょう。
住宅ローンの残債を必ず確認する
売却前に、住宅ローンの残債および抵当権の状況を必ず確認しましょう。
なぜなら、売却代金でローンを完済できなかった場合、売買契約が成立しても残債が残り、売主が追加の返済を続けなければならない「オーバーローン」状態になる危険があるからです。
また、抵当権が抹消されていない物件の引き渡しを受けることは、買主にとってリスクでしかありません。
さらに、既に抵当権が設定されている不動産に対して新たに別の債権者が抵当権を設定できないケースが多く、買主が住宅ローンを組めなくなります。
お金がない状況で売却に踏み切るなら、まずローン残債を把握し「売却＝債務無し」の状態になるように計画を立てましょう。
なお、売却してもローン残債が残るような場合には、アルバリンクへの相談がおすすめです。
任意売却が必要な状況でも、アルバリンクが金融機関と連携しサポートします。
住宅ローンを払いきれずに困っているなどのお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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お金がなく住宅ローンが残っている家を売るときの2つの注意点
住宅ローンが残っている家を売却したいと考えたとき、「お金がない」状況だとさまざまな制約が生じます。
特に、売却価格よりもローン残債の方が多い「オーバーローン」のケースでは、通常の売却ができず金融機関との調整が必要になります。
ここでは、残債の有無に応じて取るべき対応とオーバーローンになった場合の「任意売却」という選択肢について詳しく解説します。
オーバーローンかアンダーローンかを確認
住宅ローンが残っている家を売却する際、まず確認すべきなのは「オーバーローンかアンダーローンか」です。
アンダーローンは、売却価格がローン残債よりも高く売却代金でローンを完済できる状態、オーバーローンは、売却してもローンが完済できず差額を自己資金で補う必要がある状態を言います。
たとえばローン残高が2,500万円で、売却額が2,000万円の場合、500万円の不足分が発生します。
このような状況はオーバーローンとなるので、事前に把握しておかないと売却手続きが進まず、買主との契約トラブルに発展することもあります。
不動産会社に査定とローン残債を確認することが必要です。
オーバーローンの場合は任意売却を検討
オーバーローンでお金がない場合、「任意売却」を検討します。
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、金融機関の同意を得てローン残債を残したまま家を売却する方法です。
競売と異なり市場価格に近い金額で売れる可能性があるため、売主にとってデメリットを最小限に抑える手段といえます。
任意売却の流れ
任意売却は以下の流れで進行します。
- 金融機関に任意売却の意思を伝え交渉を行う
- 金融機関から任意売却の許可が出る
- 売却活動を開始する
- 買主を募集し、売買契約を締結する
- 引き渡しと抵当権の抹消
- 売主はローン返済を続ける
まず、金融機関に対し「任意売却の意思」を伝え、残債や支払い状況をもとに承諾を得る必要があります。
その後、不動産会社と媒介契約を結び、通常の売却活動と同様に買主を募集します。
売買契約成立後は、仲介での売却同様に引き渡しに向けた準備を行います。
なお、売主が引っ越し費用を工面できるように、金融機関によっては売却資金の一部を売主の手元に残してくれるケースがあります。
また、返済額についても現実的に支払い可能な金額に設定できるケースがあり、いずれも金融機関との交渉が必須です。
住宅ローンが残っていて売却できないかも…と不安なら、一度アルバリンクへご相談ください。
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まとめ
お金がない状態で家を売るには、「仲介」「買取」「リースバック」などの方法がありますが、それぞれにメリット・デメリットがあり、状況に応じた選択が重要です。
特に現金が手元にない場合、仲介では引越し費用や仲介手数料の先払いがネックになります。
さらに、売却には譲渡所得税や印紙税、登記費用といった諸費用も発生します。
資金繰りを誤ると、売却前に生活が立ち行かなくなるリスクもあるでしょう。
こうしたリスクを避けるには、「不動産買取」がおすすめです。
買取なら、仲介のような買主探しの時間も不要で売却代金を早期に得られ資金確保しやすくなります。
さらに、売却前の修繕や内見対応も不要なため、お金も手間も抑えられます。
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任意売却が必須の家、築年数が極端に古い家、再建築不可物件など、他社では買取が難しいケースでも柔軟に対応します。
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