賃貸併用住宅の売却を検討する前に知っておくべき基礎知識
賃貸併用住宅を売却する前に、基本的な知識を把握しておくことは極めて重要です。
なぜなら、賃貸併用住宅は一般的な居住用住宅や賃貸物件とは異なる特性を持ち、売却時に特有の条件や対策が必要となるからです。
たとえば、物件の一部が賃貸用、もう一部が居住用という構造上、ターゲットとなる購入者が限定されやすく、価格が高く買主の需要が低いという事情があります。
したがって、土地や建物の状態、賃貸部分の入居状況、家賃収入の実績などを含めた詳細な査定と的確な売却戦略を立てることが成功のカギとなります。
本章では、はじめに賃貸併用住宅の売却を検討する前に必要な基礎知識3つをご紹介します。
賃貸併用住宅とは？
賃貸併用住宅とは、建物の一部を自宅として使用し、他の一部を賃貸に出す住宅形態のことです。
この形式は、住宅ローンを活用しつつ、家賃収入を得られることが最大の特徴です。
たとえば、1階を自宅、2階を賃貸用としている二世帯住宅、1室をアパートや事務所として貸し出すケースなどがあります。
東京都内のように土地価格が高いエリアでは、賃貸部分の収入を活用してローン返済の負担を軽減しつつ、長期的な資産形成を図る人も少なくありません。
近年、投資目的での住宅購入が増えるなか、生活空間と収益を両立できる賃貸併用住宅は注目を集めています。
このように、賃貸併用住宅はマイホームとしての役割だけでなく、資産運用の一環としても重要な位置づけを持っています。
賃貸併用住宅のメリット
賃貸併用住宅の最大のメリットは、家賃収入を得ながら自宅として居住できる点にあります。
これは、住宅ローン返済を効率的に行いたいと考える所有者にとって大きな魅力です。
たとえば、月々のローン返済額が12万円であっても、賃貸部分から6万円の家賃収入があれば、実質的な負担は半分になります。
このように、日常の安定的な生活と収益性の両立を取れる点で、賃貸併用住宅は非常に効率的な資産運用手段となります。
賃貸併用住宅のリスク
賃貸併用住宅の運営で起こりえるリスクには、以下のことが考えられます。
- 空室期間の長期化で資産価値が低下するリスク
- 老朽化が進行し、リフォームコストが増加するリスク
- 相続時に子どもが困るケースもある
空室期間の長期化で資産価値が低下するリスク
賃貸部分の空室が長引くと収益性が低下し、結果として物件の資産価値が下がるリスクがあります。
家賃収入が見込めない物件は、投資家や購入者からの評価が低くなり、売却時に価格が下がる傾向があります。
空室期間の長期化は、不動産の収益性だけでなく売却活動自体に影響を与えかねません。
定期的なリフォームや賃料、賃借人の募集方法の見直しを行うなど、早期に入居者を確保する工夫が必要です。
老朽化が進行し、リフォームコストが増加するリスク
建物が老朽化すると賃貸部分も自宅部分も居住環境が悪化し、リフォームコストが高額になるリスクがあります。
築20年以上の住宅では、キッチンや浴室など水回りの修繕が必要となるケースが多く、その費用は100万円以上かかることもあります。
特に、賃貸物件としての魅力を維持するには、内装の定期的な更新が不可欠です。
実際、築年数が古いほど入居希望者が減少し、空室リスクが高まる傾向にあるとされています。
こうした状況を防ぐには、売却前に最低限のリフォームを施し、物件の価値や魅力を維持することが重要です。
相続時に子どもが困るケースもある
賃貸併用住宅は、相続時に子どもが困るケースも少なくありません。
なぜなら、賃貸部分と自宅部分が混在しており、資産価値や利用目的が明確でないため、資産としての分割が難しいからです。
たとえば、複数の相続人がいる場合、「誰が住み、誰が賃貸経営を続けるのか？」といった調整が必要でトラブルに発展する可能性があります。
賃貸併用住宅を相続する場合には、早い段階で家族と話し合い、相続税対策や遺言書の作成をしておくことが円満な相続のために必要です。
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「賃貸併用住宅は売却しにくい」と言われる3つの理由
賃貸併用住宅は一見すると収益性に優れた物件のように見えますが、実際には売却が難しいとされるケースが多く存在します。
本章では、賃貸併用住宅の売却しにくいと言われる理由について解説します。
需要が低く買い手が限られる
賃貸併用住宅は一般的な住宅や賃貸物件に比べて需要が低く、購入希望者が限られるという特徴があります。
なぜなら、自宅部分と賃貸部分のバランス、立地、間取りなど、特殊な条件が買い手の選択肢を狭めるためです。
たとえば、マイホームを探している人にとっては賃貸経営の負担がネックになり、逆に投資家にとっては自宅部分の使い道が限定的で収益性が低いと判断されることがあります。
このような需要の少なさが、売却の難しさを生む大きな要因となっているのです。
利回りが立地や空室に大きく左右される
賃貸併用住宅の収益性は、立地や空室状況に大きく影響されるため、利回りの見通しが不安定になりがちです。
これは、物件の一部しか賃貸に出せないという性質上、満室時でも家賃収入が限定的であり、空室が出ると収益が激減するからです。
たとえば、駅徒歩5分の好立地であっても、1部屋の空室が続けば収益性は大幅に下がります。
さらに、住宅ローンを利用して購入していれば、もともとの賃料収入が限定的なため、空室が続いた時の返済負担が大きくのしかかる可能性も否定できません。
したがって、売却時には空室リスクへの対策と過去の家賃収入実績を明確に示すことが、買主に安心感を与えるカギとなります。
自宅部分の使い方が購入者にとって不透明
賃貸併用住宅の売却では、自宅部分の使い方が購入者にとってイメージしづらい点があります。
仮に購入者がオーナー住まいを前提としない場合、自宅部分の間取りや設備が用途に合わず、賃貸住宅への活用のハードルが高くなるからです。
たとえば、広すぎるリビングや特別な設計のバスルームがある住戸は、賃貸需要が限られ満足な利回りは得られにくいでしょう。
また、リフォームしたとしても多額のコストを懸念して購入を見送るケースも見られます。
このような「使いにくさ」は売却価格の低下や成約までの期間延長に直結するため、売却時には自宅部分の活用提案やリフォームプランの提案が必要です。
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賃貸併用住宅の売却を成功させる5つのポイント
賃貸併用住宅の売却を成功させるためには、通常の住宅売買とは異なる視点と対策が求められます。
以下に紹介する5つのポイントを意識すると、売却を円滑に進めやすくなるでしょう。
余裕のあるスケジュールで計画的に進める
賃貸併用住宅の売却では、余裕のあるスケジュールで計画的に進めましょう。
なぜなら、通常の戸建て住宅と比べて買い手の選択肢が限られ、売却までに時間がかかることが多いからです。
たとえば、通常不動産の売却では引き渡しまで3か月～6か月程度を要しますが、賃貸併用住宅の売却では1年程度を想定しておきます。
これにより、売却活動を焦らず行えるので理想的な価格で売却できる可能性があります。
このように、売却時期を逆算しながら準備を進めれば、価格交渉でも有利に立てるので引き渡し後の満足度も高いでしょう。
満室の状態で売り出す
賃貸併用住宅を売却では、できる限り満室の状態で売り出すことが望ましいです。
なぜなら、満室であれば家賃収入が安定していることを示せるため、購入者に収益物件としての魅力を強くアピールできるからです。
たとえば、不動産投資家の間では、入居者が確保されている物件のほうが「即時収入が見込める」として評価が高くなる傾向があります。
空室が続くと「問題のある物件では？」という印象を与えかねないため、早期に入居者を確保してから売却活動を始めるのがベストです。
家賃をむやみに下げず利回りを維持する
売却前に入居者確保を目的に家賃をむやみに下げずに利回りを維持することです。
なぜなら、空室を埋めようとして家賃を下げすぎると利回りが低下し、かえって物件価値が下がるリスクがあるからです。
家賃収入は購入者が物件の収益性を判断する際の重要な指標であり、利回りが一定基準を下回ると、投資対象として選ばれにくくなります。
空室対策として家賃調整が必要な場合でも、相場や地域の需要を把握した上で慎重に判断すべきです。
査定は複数の不動産会社に依頼する
賃貸併用住宅の売却では、必ず複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。
なぜなら、査定額や販売戦略は会社ごとに異なり、1社の見解だけでは適正価格や販売手法を正確に把握できないためです。
たとえば、ある物件ではA社が5,000万円と提示したのに対し、賃貸実績を詳細に分析したB社は5,800万円と評価することがあります。
また、複数社に依頼することで相場や売却期間の目安、対象となる購入者層の傾向も比較でき、売却戦略を最適化しやすくなるでしょう。
査定は1社のみでなく、複数社に依頼するなど情報収集を緻密に行うことで売却を成功に導けます。
賃貸併用住宅の実績がある会社に相談する
最後に、賃貸併用住宅の売却に実績がある不動産会社に相談することです。
通常の戸建て住宅やマンションと異なり、賃貸併用住宅は収益物件としての特性と居住用住宅としての特性を併せ持つため、専門的な知識と経験が求められるからです。
たとえば、賃貸管理や住宅ローンの仕組みに精通している不動産会社であれば、購入者に対して的確な提案ができ、交渉はスムーズに進みやすくなるでしょう。
また、実績がある不動産会社であれば、ターゲット層や周辺地域のマーケット動向も熟知しており、的を射た広告や販促活動を展開できます。
結果として、売却期間の短縮や価格の向上が期待できるメリットがあります。
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賃貸併用住宅を「売却」以外で活用する2つの方法
賃貸併用住宅の処分方法は、「売却」だけが選択肢ではありません。
実は、活用方法を変えることで新たな価値を生み出すことが可能です。
本章では、売却以外の2つの選択肢について解説します。
なお、売却方法として仲介と買取の違いは、以下の記事でくわしく解説しています。
二世帯住宅や一戸建てへの転用
賃貸併用住宅は、生活環境の変化に応じて二世帯住宅や一戸建てとして再活用できます。
その最大のメリットは、家族構成やライフステージに合わせて住空間を効率的に活用できる点です。
たとえば、賃貸部分を親の住まいとして使用すれば、生活費の負担を減らしながら同居の安心感も得られます。
また、将来的な相続を考慮して、家族で資産を共有しやすくするという利点もあります。
このように、賃貸併用住宅の構造や間取りを生かせば、単なるマイホームから家族全体の資産管理拠点としての価値に進化できます。
住宅部分を賃貸に出す
もう一つの活用方法として、自宅として使用していた住宅部分を賃貸物件として運用する選択肢があります。
エリアや周辺環境、部屋の間取りなどが需要とマッチしていれば、収益性を高く維持することも可能です。
この方法の魅力は、売却せずに継続的な家賃収入を得られる点にあります。
たとえば、転勤や住み替えにより空室になった住宅部分を賃貸に出すと、固定資産税や住宅ローンの返済などの維持費用を軽減できます。
賃貸への転用は、資産を「生きた収入源」として活用する賢い方法といえるでしょう。
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賃貸併用住宅の売却が難しい場合に「買取」を選ぶ2つのメリット
賃貸併用住宅の売却が思うように進まない場合、「不動産会社による買取」という選択肢があります。
本章では、買取を選ぶ2つのメリットを紹介します。
現況のまま売却できるため手間がかからない
買取だと現況のまま売却できるため、リフォームや入居者対応などの煩雑な作業が不要です。
これは、売主にとって大きな時間的・心理的負担の軽減につながります。
たとえば、空室や一部に修繕が必要な部屋がある状態、建物の老朽化が進んでいても不動産会社がそのまま物件を買い取るケースが多くあります。
特に、リフォーム費用や建て替え費用の捻出が難しい場合には、現況渡しのメリットは非常に大きいでしょう。
売却時の手間を最小限に抑えたいなら、買取という選択肢は有効です。
買取なら収益性が低下した物件でも現金化が可能
賃貸併用住宅の収益性が落ちていても、買取なら物件の価値に応じて現金化できます。
空室が続き利回りが低下した物件は、通常の売却では買い手がつきにくいのが現実です。
しかし、不動産会社の買取では、将来的なリフォームや再活用を見越したうえで価格が設定されるため、収益性の低さが致命的な障害にはなりません。
このように、買取なら物件の経営状況が芳しくない場合でも資産を速やかに現金化できるメリットがあります。
賃貸併用住宅の売却を検討するなら買取がおすすめ
賃貸併用住宅の売却では、立地の悪さや利回りが低いなど売却時の条件が厳しい物件ほど「買取」がおすすめです。
なぜなら、マーケットでの需要が限られる物件であっても、不動産会社の買取であれば用途変更や再販売を前提として柔軟に対応してくれるからです。
特に、家賃収入が減少している物件や、住宅ローンの返済が残っている物件でも、買取なら早期に資金を確保できるという安心感があります。
また、相続税の支払いや住み替え時の資金確保など時間的余裕がないケースにも適しており、所有者にとって負担が少なく資金の流れをイメージしやすい売却方法と言えます。
売買の選択肢として、仲介だけでなく買取も検討することで早期の問題解決が可能です。
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アルバリンクついて詳しく知りたい方は、アルバリンクの評判で口コミや評判・買取実績などについて詳しく説明していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
まとめ
賃貸併用住宅は、自宅に住みながら家賃収入が得られる魅力的な物件ですが、空室の長期化や老朽化、相続時のトラブルなどさまざまなリスクも抱えています。
さらに、売却となると需要の低さや利回りの不安定さ、自宅部分の使い方が買い手に伝わりにくいといった理由から思うように売却自体が進まないケースも少なくありません。
こうした悩みの解決策として有効なのが「買取」という選択肢です。
買取なら、現況のまま手間なくスムーズに現金化できる上、空室や収益性の低下といった問題があっても対応してもらえる可能性が高いため、売却が難航している方にも適しています。
ただし、買取価格は市場価格よりやや低くなることが多いため、「どこに売却を依頼するか」が非常に重要です。
リスクを最小限に抑えつつ安心して任せるには、賃貸併用住宅の取り扱い実績が豊富な専門の買取業者に依頼することが望ましいでしょう。
その点、弊社アルバリンクでは賃貸併用住宅を含む特殊な不動産の買取実績が多数あり、物件の特性や事情を丁寧に汲み取ったうえで適正な価格での買取を行っています。
売却に不安を感じている方、管理や空室リスクに悩んでいる方は、ぜひ一度アルバリンクにご相談ください。
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