売れない土地を不動産業者が断る理由
不動産業者は売れない土地の取り扱いを断る理由は、一般的な不動産業者のビジネスモデルにあります。
町の不動産会社は、多くが「仲介」という仕組みで運営されています。
仲介とは、売主と買主をマッチングさせて売買契約を成立させ、対価として仲介手数料を受け取るビジネスモデルです。
仲介手数料は、宅地建物取引業法により以下のような上限額が定められており、土地の価格がそのまま不動産業者の収入に直結する仕組みとなっています。
売買代金の3％＋6万円（税別）
たとえば、需要の高いエリアにある3,000万円の土地を仲介した場合、手数料は約96万円です。一方、買い手が見つかりにくい田舎の100万円の土地であれば、手数料はわずか約3万円にしかなりません。
重要なのは、どちらの土地を扱っても、現地調査・書類の準備・契約手続きといった業務量はほぼ同じという点にあります。
労力が変わらないのに収入が約30分の1では、ビジネスとして成り立たないため、一般的な不動産業者は売れにくい土地の仲介を断らざるを得ないのが実情です。
次章では、断られた土地はどうすればよいのかと悩む人に向け、「どんな土地でも買います」と謳う業者の種類と見極め方を解説します。
「どんな土地でも買います」と謳う業者は2種類ある
「どんな土地でも買います」と掲げる業者は、主に次の2種類です。
信頼できる不動産買取業者なのか、悪質な業者なのかを慎重に見極める必要があります。トラブルを回避するためにも、ぜひ参考にしてください。
「どんな土地でも買います」と謳う不動産買取業者
「どんな土地でも買います」と謳う不動産買取業者は、一般的な不動産仲介業者では対応が難しい「売れない土地」でも買取が可能です。
不動産買取業者が売れない土地でも買い取れる理由は、仲介業者とは異なるビジネスモデルにあります。
不動産買取業者は自社で直接土地を買い取り、不動産投資家やキャンプ場運営者、太陽光発電事業者などへ再販する独自のノウハウとネットワークを構築しています。
仲介では一般の個人が買主となるため、生活利便性の低い土地に需要が集まりにくいのに対し、買取業者は活用方法を熟知した事業者とのつながりを活かして再販先を確保できるのが強みです。
一般的な不動産会社で断られた土地も、専門の不動産買取業者であれば対応できる可能性があります。まずは一度、査定を依頼してみるのがおすすめです。
アルバリンクは、全国の空き家や土地の買取を行っている上場企業です。査定は無料ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。
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原野商法で勧誘してくる悪徳業者
「どんな土地でも買います」と勧誘してくる業者の中には、原野商法を行う悪徳業者が存在します。
原野商法とは、ほとんど価値のない原野や山林を「将来値上がりする」などと偽って高額で売りつける詐欺的な商法です。
近年は、過去に原野商法で土地を購入した人や、その土地を相続した人を狙った「二次被害」が深刻化しています。
典型的な手口としては、「あなたの持っている土地を高く買い取りたい」と近づき、契約の際に「別の土地を購入すれば節税になる」と持ちかけるケースです。
最終的に不要な土地を高額で買わされ、自分の土地は買い取ってもらえないまま終わるという被害が報告されています。
参照元：政府広報オンライン｜「原野商法」再燃！「土地を買い取ります」などの勧誘に要注意
原野商法の二次被害に関する相談件数は、2018年度まで年間1,000件を超える水準で推移しており、現在は年間300件前後と減少傾向にあるものの、被害は続いています。
悪質な業者に騙されないためには、以下のポイントを確認しましょう。
- 業者の宅地建物取引業免許の有無を国土交通省の検索システムで確認する
- 「買い取る」と言いながら、別の土地の購入や高額な手数料を求めてきたら要注意
- 少しでも不審に感じたら、消費者ホットライン（188）に相談する
「どんな土地でも買います」という言葉に惹かれて安易に契約せず、業者の実態を慎重に見極める必要があるでしょう。
なお、不動産買取業者の悪質な手口と対処法については、次の記事で紹介しています。ぜひ参考にしてください。
断られた土地を処分する5つの方法
不動産業者に断られた土地を手放す方法は、買取業者への売却だけではありません。ここでは5つの土地処分方法を紹介します。
不動産買取業者に売却する
最もおすすめの方法は、売れない土地の買取実績がある専門の不動産買取業者への依頼です。
前述のとおり、一般の個人が買主となる仲介業者では取り扱いを断られる土地でも、専門の買取業者であれば独自の活用ノウハウと再販ネットワークを持っています。
専門の不動産買取業者であれば「こんな土地は誰も買わないだろう」と諦めていた土地でも、直接買い取ってもらえるケースも珍しくありません。
実際にアルバリンクの利用者からは、次のような口コミが寄せられています。
『こんな土地誰も買うわけない。』
親戚にそう言われたが事情があって自分の持分を処分しないといけない。 母が36年間頑張って払ってきた家。
『仕方ないから120万で買ってやるよ』と共有者に言われて、納得できないまま売却する予定でした。albalinkさんでも査定に時間がかかって、他の会社には断られ、絶望感のまま話が進んでいましたが、宅建士の菊池さんが頑張ってくれて、契約前日に思ってもない値段を伝えてくれました。今まで『売れない』土地だったのに、最初は詐欺じゃないかと疑うほどでしたが、菊池さんと話を何度もして、『今の面倒な状況、私達に全てお任せ下さい』と言って頂き、信頼できました。
この度は心理的に寄り添った取引ありがとうございます！！
引用元：Google口コミ
アルバリンクのように売れない土地の買取実績が豊富な業者であれば、他社に断られた土地でも買取できる可能性があるため、まずは無料査定を依頼してみましょう。
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相続土地国庫帰属制度を利用する
相続や遺贈によって取得した土地であれば、一定の条件を満たせば国に引き取ってもらえる「相続土地国庫帰属制度」を利用できます。
土地国庫帰属制度は、所有者不明土地の発生を予防するために令和5年4月27日から開始された新しい制度です。相続人が一定の要件を満たした場合に費用を支払うと、土地を国庫に帰属させられます。
ただし、土地国庫帰属制度を利用するには費用がかかります。厳しい条件をクリアする必要があります。
- 審査手数料：土地1筆あたり14,000円（不承認でも返還されない）
- 負担金：原則20万円（10年分の土地管理費相当額）。市街化区域内の宅地や森林など、一部の土地は面積に応じて増額
- 専門家報酬：司法書士のような専門家に依頼する場合は、別途10万〜50万円程度
また、次のような土地は引き取ってもらえないため、注意が必要です。
- 建物がある土地
- 担保権や使用収益権が設定されている土地
- 他人の利用が予定されている土地
- 土壌汚染されている土地
- 境界が明らかでない土地
制度を利用するにはまとまった費用がかかるうえ、条件も厳格に設定されています。
実際に、アルバリンクには相続土地国庫帰属制度を利用しようとして断念した方からご相談をいただいております。
相続してから8年以上、管理と処分に悩んできた袋地物件を解決してくれたのは、アルバリンクでした。
築55年以上、車が入れず再建築も不可、小さな小川に接しているため近年の異常な大雨で床下浸水、空き家バンクにも無理と言われました。更地にして相続土地国庫帰属制度申請しようと法務局に３度相談に行きましたが、境界線がネックとなり断念。
ネットで探したアルバリンクに望みをかけて連絡すると「おもしろい物件ですね。大丈夫です。有償ですが引き取れま。」との言葉が返ってきました。
今は重荷が取れすっきりした気分です。アルバリンクに依頼して本当に良かったです。おそらく自分・アルバリンク・引き取り者ともWINだったと思います。
引用元：Google口コミ
費用をかけて国庫帰属を申請する前に、まずは不動産買取業者に査定を依頼し、売却できるかどうかを確認するのが得策です。
売却できれば費用負担ゼロで土地を手放せるだけでなく、買取金額を受け取れる可能性があります。
自治体へ寄付する
不要な土地を自治体（市区町村）に無償で寄付するという方法もあります。自治体への寄付で手放せた場合、固定資産税や管理費の負担がなくなり、寄付に際しての費用も基本的にかかりません。
自治体が土地を受け入れるのは、公園・防災拠点・道路拡幅用地など、公共目的で活用できると判断した場合に限られます。
しかし実際には、自治体が寄付を受け入れるハードルは高く、申し出を行ってもほとんどの場合は断られるのが現状です。
実際に、平成29年度の神戸市の寄附受付状況によると、寄附を断った件数が24に対し、受け入れた件数は8件のみというデータが公表されています。
自治体にとっても、管理コストが発生する土地を無条件に引き受けるメリットがないためです。
自治体への寄付はほぼ受け入れてもらえないことを念頭に置いたうえで、「どんな土地でも買います」と謳う不動産買取業者への相談を優先するのが現実的な選択肢です。
マッチングサイトを利用する
土地を売りたい人と買いたい人をオンライン上でつなぐ「マッチングサイト」の利用も、一つの手段です。
「家いちば」「みんなの0円物件」「フィールドマッチング」などが代表的なサービスで、仲介業者を介さず直接買い手を探せます。
全国の買い手にアプローチできるため、地元の不動産会社では見つからなかった、山林・農地・原野などのニッチな需要を探せる可能性があります。
ただし、マッチングサイトは営業活動を代行してくれるわけではなく、成約率は決して高くありません。
掲載してから数ヶ月〜数年経っても反応がないケースも珍しくないため、確実に手放したい場合は他の方法を併用する必要があります。
「確実に手放したい」「早急に解決したい」という場合には、まず買取業者に相談し、それでも難しい場合の補助的な手段としてマッチングサイトの利用を検討するのがよいでしょう。
空き家バンクを利用する
空き家バンクとは、主に自治体が運営する空き家・空き地のマッチングサービスです。民間のマッチングサイトと異なり、行政が運営しているため信頼性が高い点がメリットといえます。
ただし、空き家バンクの利用には2つの注意点があります。
- 成約率が低い
- 土地だけでは登録できない自治体がある
国土交通省が行った調査では、空き家バンクを知る人は23%程度と低めの水準です。認知度の低さゆえに利用者自体が少なく、買い手が見つかる可能性も限定的となっています。
また空き家バンクは、その名のとおり「空き家（建物）の解消」を主な目的として設計された制度であるため、建物のない更地のみでは登録を受け付けていない自治体も存在します。
実際に、新潟県村上市のホームページには、では田んぼや畑、空き地のような土地のみの登録はできないと明記されています。
空き家バンクは行政が運営しているという安心感がある一方で、不動産業者が断るような売れにくい土地を手放す手段としては力不足といわざるを得ません。
売却が難しい土地には、やはり専門の不動産買取業者への相談が最も現実的な選択肢といえるでしょう。
売れない土地の6つの特徴
次のような特徴がある土地は、売れ残る可能性があります。
一般的な仲介では買い手が見つからない可能性があるため、不動産買取業者への売却を検討しましょう。
立地が悪い土地
売れない土地の最も代表的な原因は「立地」です。
駅から遠い、市街地から離れている、生活インフラが乏しいといった不便な土地は、住みたいと考える人が少ないため、買い手が見つかりにくい傾向にあります。
人口減少が進む地方では、駅周辺や中心市街地への居住集約（コンパクトシティ化）が推進されており、郊外・農村部の土地の需要は今後も低下する見込みです。
実際に弊社アルバリンクに寄せられる「他社から断られた」という相談の多くは、過疎地の物件です。
二十数年前に四国（松山市内）の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分（売却）する方向で地元（松山市）の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。
そんな折、たまたまテレビでアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。
アルバリンクさんに出会えて本当に良かったです。
引用元：Google口コミ
立地が悪い土地は仲介での売却が困難なため、「どんな土地でも買います」と謳う不動産買取業者に依頼しましょう。
災害リスクがある土地
土砂災害警戒区域・浸水想定区域・急傾斜地崩壊危険区域などに該当する土地も、売れにくい傾向があります。
2020年8月の宅地建物取引業法施行規則改正により、不動産取引時に水害ハザードマップを用いた説明が義務化されました。
買い手が購入前にリスクを把握しやすくなった反面、災害リスクのある土地はさらに敬遠される状況が生まれています。
特に土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定された土地は、一般の買い手が「自分や家族が被害に遭う可能性がある」と考えるため、購入をためらうケースがほとんどです。
実際に弊社アルバリンクにも、「レッドゾーンに家を相続したけど売却できず困っている」というご相談が寄せられています。
父の死後、誰も住まなくなった築43年の家や土地を相続したものの
外壁が剥がれて近づくのも危険な納屋、残置物がそのままの倉庫、広大な田畑や山林には草木が生い茂り、さらに居宅は土砂災害特別警戒区域、、、
空き家と土地の管理に頭を悩ませていました。そんな中ネットで口コミ評価の高かったアルバリンクさんを知り、メールしたところ直ぐにご連絡くださいました(どの会社さんよりも早かったです！)
家の状態をお伝えすると、残置物がある状態でも良く、さらに買取できる農地か調べて下さり、農地の処分方法についても教えて下さいました。
農地は売却出来ませんでしたが、居宅と山林合わせて処分料もお安くして頂きました。3か月も満たずに次の方にまで繋げて頂き、有効活用できると思うと、こんなに嬉しいことはないと思います。
引用元：Google口コミ
災害リスクのある土地は、一般的な仲介での売却が難しいものです。しかし専門の不動産買取業者であれば対応できる可能性があるため、まずは一度相談してみましょう。
なお、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）にある土地の売却については、次の記事で解説しています。ぜひ参考にしてください。
形状や広さに問題がある土地
土地の形状や面積に問題がある場合も、買い手がつきにくい原因になります。具体的には、旗竿地（はたざおち）や、広すぎる・狭すぎる土地が該当します。
旗竿地とは、道路から細い通路を通った奥にまとまった敷地がある、旗のような形状の土地のことです。
間口が狭いため大型の重機が入れず、施工コストが割高になりやすいため、買い手からは敬遠されがちです。
また、広すぎる土地は取得費用や固定資産税の負担が大きく、狭すぎる土地は活用の幅が限られるため、いずれも需要が限定的です。
形状や広さに問題がある土地は買い手が少ないため、仲介ではなく「どんな土地でも買います」と謳う不動産買取業者に依頼したほうがスムーズに手放せるでしょう。
再建築不可の土地
再建築不可の土地とは、現在ある建物を解体した後に新しく建物を建てられない土地のことです。
建築基準法上の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接していること）を満たしていない場合、建設時に制限がかかります。
新たに建物を建てられない土地は、一般の買い手にとって利用価値が低く、購入の選択肢に入りにくいのが実情です。不動産仲介業者に査定を依頼しても、「売れない」と断られてしまうケースが少なくありません。
実際にアルバリンクでは、再建築不可物件で売却できずお困りの方からのお問い合わせもいただいております。
築60年の実家は、道路から80段の石段を登った所にあり、空き家になって15年、再建築不可で解体するにも全て人力でやるため解体費は市の解体補助があっても高額になる。
不動産屋5件に売買依頼したが断られ途方に暮れてたところ、スマホでアルバリンク社を知り相談しました。本当に大丈夫かと半信半疑でしたが、信じて売買契約しました。
期限までに不動産所有権移転登記され、これで実家の管理責任や固定資産税支払いから開放され、本当に助かりました。
アルバリンク社に頼んで本当に良かったと思っています。
引用元：Google口コミ
再建築不可の土地は一般市場での売却が困難なため、「どんな土地でも買います」と謳う不動産買取業者に依頼しましょう。
権利関係が複雑になっている
権利関係が複雑な土地も、売却が困難になる代表的なパターンです。共有名義・借地権・地上権が設定されている場合や、相続登記が未了のまま放置されているケースが該当します。
権利関係が複雑な土地は、売却時に共有者全員の同意取得や権利の整理が必要となるため、手続きが長期化しやすい点がデメリットです。
銀行の融資審査でも敬遠されやすく、多額の現金を用意できる買い手が見つからないと、売却できない可能性があります。
たとえば相続を複数回繰り返した結果、共有者が10名以上に分散しているケースでは、全員の同意を得られず、売却も活用もできない状態に陥るリスクがあります。
実際に、法定相続人が50名以上になり、解決が困難になった事例も報告されています。
参照元：よつば総合法律事務所｜不動産の共有者が50人以上となってしまった事例
また、アルバリンクには借地によって仲介不動産会社に断られたという方からお問い合わせがあり、買取をした実例があります。
仲介不動産ではどちらもお断りか、反応がありませんでした。
借地、再建築不可で、大変だけど思い入れがあった場所を、アルバリンクでは最速で直接買取して頂きました。最初から相談だけでもしていたら良かったと思います。
引用元：Google口コミ
権利関係が複雑な土地は、一般の不動産業者では対応を断られることがほとんどです。弁護士や司法書士と連携した共有持分に強い不動産買取業者に相談しましょう。
なお、アルバリンクは弁護士・司法書士などの士業と連携した体制を整えており、権利関係が複雑な土地の買取にも対応しています。
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心理的瑕疵がある
過去に自殺・殺人・孤独死などが発生した土地や建物は「心理的瑕疵あり」とみなされ、いわゆる「事故物件」として扱われます。
2021年10月に国土交通省が策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」により、売買・賃貸ともに過去の事件・事故の告知義務が明確化されました。
買い手がリスクを把握しやすくなった一方で、心理的瑕疵のある物件は以前にも増して敬遠されやすくなっています。
たとえば敷地内で自殺があった土地は、建物を解体して更地にした後も一定期間は告知義務が生じる場合があり、買い手の心理的抵抗が払拭されにくいのが実情です。
ニュースで報道された場合は、地域内での認知が広がるため、売却はさらに困難になります。
実際に、弊社アルバリンクにも事故物件でお困りの方から相談が寄せられています。
築年数も古く色々な箇所が劣化していて床は抜け落ち、密集した場所に家がある為に陽当たりは最悪、駐車場は無し、更には事故物件となってしまった実家を一生背負って管理しなければならないのかと考えるだけで絶望しました。
何か良い方法はないのかとスマホから訳あり物件とネットで検索した所、アルバリンクさんを見つけました。
売却には到底難しい物件だしその内に断られるだろうと思っていましたが、
依頼をしてからわずか半年で購入意思のあるお客さんが現れ、見事契約成立ができ、無事に売却できました。
諦めずにお願いして本当に良かったと思います。引用元：Google口コミ
心理的瑕疵のある土地は一般的な不動産仲介で買い手を見つけることが極めて難しいため、アルバリンクのような事故物件の買取に対応した不動産買取業者への相談をおすすめします。
断られた土地を放置すると発生する3つのリスク
売却を断られた土地を放置すると、次のようなリスクが発生する可能性があります。
リスク回避のためにも、放置せずになるべく早く解決できるよう対策しましょう。
子どもや家族に負担を残してしまう
売れない土地を持つ方の中には、「とりあえず持っていても損はない」と放置しているケースが少なくありません。固定資産税が年間数百〜数千円程度と低く、草刈りにも行かずそのままにしてい方も多いのではないでしょうか。
しかし、維持費が安いからといって放置を続けると、自分の代では問題がなくても、子どもの代に大きな負担を残す事態になりかねません。
2024年4月から相続登記が義務化されたため、放置した土地はそのまま子・孫の代へ引き継がれ、将来の相続人に手続き・費用・管理責任がのしかかります。正当な理由なく登記を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性もあります。
放置期間が長くなるほど、隣地との境界が曖昧になったり、不法投棄されたまま誰も気づかなかったりする問題が蓄積し、いざ手放そうとしたときの処理コストが膨らみます
今は問題なく見える土地でも、数十年後に相続が発生した際には雑木林と化し、状況が大幅に悪化する可能性もあるでしょう。
手に負えなくなり「相続土地国庫帰属制度」を利用しようとすると、審査手数料と負担金で数十万円の出費が必要です。相続人が複数いて疎遠になっている場合は、費用負担をめぐってトラブルに発展するおそれもあります。
「とりあえず」の放置が、最終的に家族へ数十万円の処理費用やトラブルを残す事態になりかねません。
一般の不動産業者に断られた土地にも対応できる買取業者に、早めに相談しましょう。
不法投棄されたゴミや荷物の処理費用を負うリスクがある
売れない土地を管理せずに放置していると、不法投棄の被害に遭った場合、土地の所有者が処分費用を負担しなければならないリスクに注意が必要です。
廃棄物処理法第5条第1項では、「土地又は建物の占有者は、その占有し、又は管理する土地又は建物の清潔を保つように努めなければならない」と規定されています。
たとえ第三者が不法投棄した廃棄物であっても、投棄者が特定できない場合や資力がない場合は、最終的に土地所有者が撤去費用を負担せざるを得なくなります。
不法投棄が行われた場合、投棄者が判明しても資力が残っていないケースが多く、民事訴訟で損害賠償を請求できても費用の回収は困難です。
人目につきにくい場所や柵・囲いがない土地は不法投棄の標的になりやすく、大量の産業廃棄物を投棄されれば処分費用が数百万円に上る可能性もあります。
トラブルに巻き込まれないためにも、売れない土地の放置は避けるべきです。
固定資産税や管理費がかかり続ける
売れない土地を放置しても、固定資産税・都市計画税は毎年課税され続けます。
また、雑草の繁茂や害虫の発生を防ぐための草刈りなど、管理費用も継続的に発生するため、注意が必要です。
特に都心に住みながら遠方の土地を管理する場合、自分で行くには交通費がかかり、業者に庭木の剪定を依頼する場合は1回あたり数万円のコストが発生します。年に2〜3回の草刈りの依頼だけでも、年間の管理費は10万円以上になるケースも珍しくありません。
固定資産税が安い土地であっても、管理費を含めると年間の維持コストは無視できない金額に膨らみます。
管理の負担から早く解放されるためにも、「どんな土地でも買います」と謳う不動産買取業者へ相談し、できるだけ早く手放しましょう。
アルバリンクが売れない土地でも買取できる理由
アルバリンクが売れない土地を買い取れるのは、一般顧客（居住目的）ではなく、不動産投資家向けに物件を再販しているためです。
不動産投資家は居住目的ではなく収益目的で土地を購入するため、一般の方が敬遠するような立地や条件の土地であっても、独自のノウハウで活用できる可能性を見出します。アルバリンクは、投資家との幅広いつながりを持っている点が強みです。
たとえば、空き家活用コンテストなどのイベントを定期的に開催し、全国の不動産投資家とのネットワークを拡大し続けています。
一般的な不動産業者にはない投資家ネットワークがあるからこそ、他社が活用方法を見出せないような土地でも買取が可能です。
「不動産会社に断られた」「誰も買ってくれないだろう」と諦めている方も、一度アルバリンクに相談してみてください。
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まとめ
「どんな家・土地でも買います」と宣伝する業者には、信頼できる不動産買取業者と、原野商法のように不当に勧誘する悪徳業者の2種類が存在します。
利用価値が低い土地や売却が難しい家であっても、専門業者なら適正に買取してくれる一方で、悪徳業者に引っかかると高額な費用を請求されるリスクがあるため、見極めが重要です。
売れにくい不動産には「立地や災害リスクの問題」「変形地や極端に狭い土地」「権利関係の複雑さ」「心理的瑕疵」など、様々な要因があります。
売れにくい不動産を処分する方法として、空き家バンクや自治体への寄付、相続土地国庫帰属制度といった選択肢もありますが、手続きが煩雑で受け入れられないケースもあります。
そのため、現実的かつ確実な手段は「専門の不動産買取業者に売却すること」です。
訳あり物件や売れ残った土地でも、買取実績が豊富な業者なら柔軟に対応してくれます。
さらに複数社に査定を依頼して比較し、口コミや評判を参考にすることで、より納得のいく条件で売却できる可能性が高まります。
放置を続ければ固定資産税や管理費の負担が続くだけでなく、倒壊・火災による損害賠償リスクや「特定空き家」指定の恐れ、さらには子どもや家族への負担にもつながるのです。
だからこそ、早めの対応が欠かせません。
アルバリンクは、空き家や土地の買取実績が豊富な専門業者で、立地や状態に問題がある物件でも数多く取り扱ってきました。
「売れない」と思っていた家や土地でも柔軟に対応してくれるので、ぜひ一度ご相談ください。
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