空き家リフォームの目的

空き家のリフォームは、単に建物をきれいにするだけでなく、地域の活性化や資産価値の向上といった多くの目的を持っています。

空き家は適切に管理されず放置されると老朽化が進み、周囲の環境や安全面にも悪影響を及ぼします。

そのため、地方公共団体や自治体は補助金制度を設け、所有者がリフォームを行いやすい環境を整えています。

空き家のリフォームは、以下のメリットが期待できます。

• 新たに移住者を呼び込み、リフォームした空き家への定住を促進する
• 賃貸物件として活用することも可能
• 耐震性や断熱性能を向上させることで、安全で快適な住宅として再生

空き家のリフォームを成功させるためには、適切な補助事業を活用し、費用対効果を考えながら計画的に進めることが重要です。

所有している空き家の活用方法を検討し、必要な手続きを確認した上で、実施に移すことをおすすめします。

空き家をリフォームする背景

近年、日本では空き家の増加が社会問題となっています。

空き家が放置されると、建物の老朽化が進み、倒壊の危険性や害虫の発生、不法投棄といった問題が発生するため、早めの対策が求められます。

こうした状況を改善するため、多くの自治体では空き家のリフォームを促進する制度を整えています。

例えば、所有者がリフォームを行う際に補助金を申請できる制度があり、条件を満たせば改修工事の費用の一部を補助してもらうことが可能です。

補助対象となる工事には、耐震改修や断熱性能の向上、設備の整備などが含まれ、必要な内容に合わせて空き家をリフォームできます。

市内の移住者支援策として、リフォーム補助を活用できる自治体もあり、地方への定住を促す狙いがあります。

このように、空き家のリフォームは単なる住宅の改修にとどまらず、地域全体の再生につながる重要な取り組みです。

リフォームによる活用方法の種類

空き家をリフォームすることで、さまざまな活用方法が考えられます。

主な活用方法を4つ紹介します。

自分で居住

最も一般的な方法は、空き家の持ち主や家族が居住するための改修です。

自分たちが必要としているリフォームを選べるため、計画的にリフォームを行うと出費を抑えることができます。

賃貸物件として貸し出す

「賃貸物件」としてリフォームを行い、居住に適した状態にすれば、移住希望者や単身者向けの賃貸住宅として貸し出すことが可能になります。

賃貸住宅は賃貸業者に委託するほか、空き家バンクに登録すると、移住先を探している人に届きやすくなります。

特に、自治体が提供する補助金制度を活用することで、リフォーム費用の負担を軽減できるのがメリットです。

民泊やゲストハウスとして運営

空き家が観光地に近い場所にある場合は、短期間の宿泊施設「民泊やゲストハウス」として活用するのも有効です。

リノベーションを行い、和風の趣を残しつつ快適な宿泊施設に改修すれば、観光客をターゲットにしたビジネスとして成立します。

自治体によっては、こうした活用に対する支援策を提供しているところもあります。

コワーキングスペースや事業所として運営

近年、地方での起業を支援する政策が増えており、リフォーム済みの空き家を活用したコワーキングスペースが増えています。

地域の交流拠点としての役割を果たし、まちづくりの一環としても注目されています。

空き家を補助金を活用しながらリフォームを行い「コワーキングスペースや事業所」として活用すると、収益を得られる可能性があります。

このように、空き家のリフォームには多くの可能性があり、活用の仕方次第で収益を得たり、地域へ貢献できたりする可能性があります。

リフォームと建て替えの違い

空き家を活用する際、リフォームと建て替えのどちらを選択するべきか迷うことがあります。

それぞれの特徴は以下の通りです。

リフォームのメリットは、工事費用が抑えられる点にあります。

補助金制度を活用すれば、改修費用の一部を補助してもらえるため、比較的低コストで住宅の性能を向上させることができます。

また、工事期間も短く済むため、時間的な負担も軽減されます。

一方で、建物の老朽化が進んでいる場合、大規模な改修工事が必要となり、結果的に建て替えと同じくらいの費用がかかるケースもあります。

建て替えのメリットは、耐震性や断熱性能を大幅に向上させられる点です。

特に、築年数が古く耐震基準を満たしていない建物では、新築にすることで安全性を確保できます。

ただし、解体費用や新築費用がかかるため、コストが高くなる傾向があります。

どちらを選択するかは、建物の状態や予算、自治体の補助制度の内容を考慮して決定することが重要です。事前に専門家と相談し、最適な方法を選びましょう。

空き家のリフォームは、補助金を活用しても出費はかかってしまいます。

リフォーム後の目的がはっきり決まっていない場合は、売却の検討もおすすめです。

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空き家リフォームの費用相場

空き家をリフォームする際、費用相場を把握することは非常に重要です。

リフォーム費用は建物の状態や改修内容によって大きく異なり、リフォームする部分によっても異なります。

補助金や助成金を活用すると負担を軽減できますが「リフォーム費用の一部を補助」となるケースもあるため、自己負担を踏まえてリフォームの費用を考えていかなければいけません。

そのため、空き家リフォームの相場を把握してからリフォームを考えていくのがおすすめです。

リフォームの相場について、内容別に詳しく紹介していきます。

フルリフォームの費用相場

空き家をフルリフォームする場合、その費用は一般的に500万円から2,500万円程度とされています。

費用の幅が広いのは、建物の状態やリフォーム内容によって金額が大きく変わるためです。

例えば、設備の交換や壁紙の張り替えなどの軽微な改修工事であれば比較的安価に済みますが、耐震補強や断熱性能の向上を伴う改修になると、費用は大幅に増加します。

フルリフォームでは、以下のような工事項目が含まれます。

リフォーム内容	価格帯
壁クロスの貼り替え	6万円〜30万円
水回り工事（キッチンの交換）	40万円〜80万円
耐震補強	20万円〜60万円
屋根（金属屋根の重ね葺き）	90万円〜250万円

参照元：国土交通省

フルリフォームを検討する際は、費用の見積もりを複数の業者から取得し、補助制度の適用可否を確認しながら計画を進めることが大切です。

耐震補強を含むリフォーム

耐震補強を含むリフォームは、空き家を安全に活用するために非常に重要です。

特に築年数が古い建物は、現行の耐震基準を満たしていない場合が多く、地震発生時に倒壊のリスクが高くなります。

耐震補強をする場合、まず耐震診断を受けてから、必要な箇所を補強していきます。

費用の目安を紹介します。

リフォーム内容	価格帯
耐震診断（木造住宅・延床面積120㎡の場合）	60万円〜100万円
耐震補強（基礎からの工事）	100万円〜200万円
耐震補強（金物使用）	20万円〜60万円

参照元：日本耐震診断協会　｜　耐震診断料金

参照元：日本建築防災協会　｜　耐震改修費

耐震補強を行うことで、安全性を確保しながら住宅の価値を高めることができます。

特に賃貸や売買を考えている場合は、耐震性を向上させることで入居希望者を増やす効果も期待できます。

断熱改修を伴うリフォーム

断熱改修は、空き家の快適性を向上させるために重要なリフォームの一つです。

特に古い住宅は断熱性能が低く、冬の寒さや夏の暑さが厳しくなりやすいため、断熱改修を行うことで居住環境を大幅に改善できます。

築20年〜25年、延床面積：135平方メートルの一戸建て住宅に断熱改修をおこなった場合のリフォーム価格目安を紹介します。

リフォーム内容	価格目安
天井の断熱改修	36万円
床下の断熱改修	101万円
外壁の断熱改修	387万円

参照元：日本建材・住宅設備産業協会

断熱改修を行うことで、冷暖房効率が向上し、光熱費の削減にもつながります。

断熱改修を行うことで、空き家の価値を高めるだけでなく、快適な住環境を実現できます。

特に長期的な居住を考える場合には、断熱性能の向上を優先することをおすすめします。

水回りの総入れ替え

空き家をリフォームする際、水回りの総入れ替えは重要なポイントです。

特に、築年数が経過した住宅では、給排水設備が老朽化していることが多く、放置すると水漏れや衛生面での問題が発生する可能性があります。

そのため、キッチン・浴室・トイレ・洗面台といった水回り設備のリフォームを検討することが必要です。

水回りの総入れ替えの一般的な相場は、以下の通りです。

リフォーム内容	価格帯
システムキッチン（対面型へ交換）	75万円〜200万円
システムバスの交換	60万円〜150万円
トイレ全体の改装(タンク式)	20万円〜100万円
洗面化粧台の交換	20万円〜50万円

参照元：国土交通省

空き家の状況によっては、排水管の交換が必要になる場合があります。

部分的なリフォームの費用相場

空き家のリフォームは必ずしもフルリフォームでなくても、部分的な改修によって快適に住める状態にすることが可能です。

部分リフォームの代表的な工事とその費用相場は以下の通りです。

リフォーム内容	価格帯
温水洗浄便座の設置	8万円〜16万円
IHコンロへの交換	18万円〜80万円
畳からフローリングへ交換	15万円〜60万円
ガス給湯器の交換	20万円〜50万円

参照元：国土交通省

特に、限られた予算の中で効果的にリフォームを行うためには、優先順位を決め、必要な部分のみを改修するのが賢明な方法です。

外装・屋根の修繕

外装や屋根の修繕は、空き家の維持管理において欠かせないリフォームの一つです。

特に、長期間放置された建物では、屋根材の劣化や外壁のひび割れが発生しやすく、放置すると雨漏りや断熱性能の低下につながるおそれがあります。

外装・屋根の修繕にかかる費用相場は以下の通りです。

リフォーム内容	価格帯
屋根の塗装	20万円〜80万円
屋根の葺き替え（瓦屋根）	70万円〜120万円
外壁の塗装	50万円〜150万円
外壁（サイディング）の上貼り	80万円〜200万円
雨どいの修理・交換	5万円〜40万円

参照元：国土交通省

耐震性能の向上を目的とした屋根の軽量化や、断熱性能を強化する外壁改修などは、自治体の補助金対象となることもあります。

内装の改修（壁・床・天井）

空き家を快適に活用するためには、内装の改修が欠かせません。

特に壁・床・天井のリフォームは、居住性を向上させるだけでなく、見た目の印象を大きく変えることができます。

長期間放置された空き家では、壁紙の剥がれや床の劣化、天井のシミやカビなどが発生していることが多く、そのままでは住みにくい状態になっています。

そのため、必要に応じた改修工事を行うことで、住みやすい環境を整えることができます。

内装改修の費用は、使用する素材や工事の規模によって異なりますが、おおよその相場は以下の通りです。

リフォーム内容	価格帯
壁クロスの貼り替え	6万円〜30万円
壁クロスから珪藻土へ変更	18万円〜30万円
畳からフローリングへ変更	15万円〜60万円
床暖房の敷設	50万円〜150万円

参照元：国土交通省

壁や床を改修することで、清潔感を保ちつつ、空き家の資産価値を高めることができます。

また、断熱性能を向上させる内装リフォームを行えば、快適性が向上し、光熱費の節約にもつながります。

キッチン・浴室・トイレの改修

キッチン・浴室・トイレといった水回りの設備は、空き家のリフォームにおいて最も重要な部分の一つです。

古い設備をそのまま使用すると、衛生面の問題や水漏れのリスクがあり、快適な居住空間を確保するためには改修が必要になるケースが多いです。

また、最新の設備に交換することで、使い勝手が向上し、空き家の資産価値も高まります。

水回りのリフォームは、工事の内容や設備のグレードによって費用が大きく変わります。一般的な相場は以下の通りです。

リフォーム内容	価格帯
キッチンの交換（システムキッチン）	40万円〜80万円
システムバスの交換	60万円〜150万円
トイレ全体の改装（タンク式）	30万円〜50万円
洗面化粧台の交換	20万円〜50万円

参照元：国土交通省

設備の交換に加えて、配管の老朽化が進んでいる場合は、給排水管の改修工事が必要になることがあります。

この場合、工事費用が追加されるため、全体の予算をしっかりと把握しておくことが重要です。

リフォームは場所ごとに出費がかさみ、複数の場所をリフォームするとさらに出費がかさみます。補助金を活用しても、自己負担は避けられません。

負担をかけずに空き家を手放したいと考えられた方は、売却の検討もおすすめです。

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空き家リフォームで利用できる補助金・助成金

空き家のリフォームを考えている方にとって、補助金や助成金の活用は重要なポイントです。

自治体によっては、空き家の利活用を促進するために、改修工事の費用を一部補助する制度を設けています。

これにより、リフォーム費用の負担を軽減し、住まいの快適性を向上させることが可能です。

自治体の制度を3つ紹介します。

申請には、所有者や世帯の要件を満たす必要があり、事前に市役所や公式ホームページで詳細を確認することが求められます。

移住支援空き家リフォーム補助金｜長崎市

長崎県長崎市では、移住促進を目的とした「移住支援空き家リフォーム補助金」を実施しています。

• 市内の空き家を購入または賃借し、居住する移住者が対象
• 空き家の改修、20万円以上の工事が対象
• 補助金額は工事費用の50%、上限額は50万円

参照元：長崎市

空き家に残っている家財を処分してからリフォームを進めたい場合は、家財処分費の補助を行う「空き家家財処分費補助金」制度と併用できます。

着手する前の改修工事が対象のため、あらかじめ担当部署へ問い合わせが必要です。

補助金申請書や改修計画書を提出後、3週間ほどの審査期間を経て補助金の交付決定が決まります。

令和6年度は4月から申請受付が始まり、予算の上限に達したため終了しました。

住まい快適リフォーム事業補助金｜柏崎市

新潟県柏崎市では、市民の住宅改修を支援するために「住まい快適リフォーム事業補助金」を実施しています。

• リフォーム工事後に入居し、5年以上住み続ける方が対象
• 柏崎市の法人または個人事業主がリフォームを行う
• 補助対象工事費の30%を補助
• 補助上限額は50万円〜125万円、居住者の状況により異なる

補助金を受けるためには、市が定めた「必須工事」を1つ以上行い、リフォーム前よりも住宅の性能や機能を高める必要があります。

「必須工事」の種類と例を紹介します。

• 長寿命化工事：外壁の張り替えや塗装など
• バリアフリー化工事：手すりの設置、床の段差解消など
• 省エネ化工事：窓や壁などの断熱改修など
• 耐震化工事：基礎、柱、はりなどの補強工事など

参照元：柏崎市

申請書には、空き家の全景とリフォームする箇所を撮影した写真を貼り付けて作成します。

令和6年度は4月と5月の2回募集を行い、抽選で補助金交付対象者を決定していました。

購入した空き家バンク物件へのリフォーム等補助制度｜市原市

千葉県市原市では、空き家の利活用を推進するために「購入した空き家バンク物件へのリフォーム等補助制度」を実施しています。

この制度は、市原市の空き家バンクに登録された物件を購入した方を対象に、リフォーム費用の一部を補助するものです。

• リフォーム工事後、継続して3年以上住み続ける方が対象
• 物件購入後に書類を準備し、申請手続きを行う
• 市原市に事業所がある法人または個人事業主がリフォームを行う
• 補助対象工事費の1/3を補助、上限は100万円

参照元：市原市

申請期間は、令和6年度は4月1日から令和7年1月31日までの期間が定められていました。

リフォームにはさまざまな補助金制度がありますが、改修費用は基本的に自分でお金を用意しなければいけません。

また、補助金の申請には時間や手間がかかるため、空き家に時間をかけずに対応したい場合は、売却もおすすめです。

弊社アルバリンクは、売却しづらい物件の豊富な買取実績を活かし、空き家の適正な査定金額をご提示いたします。

ちなみに相談・査定は弊社の無料サービスの一環でなので、弊社に売却する前提でなくてもお気軽にご利用ください。

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空き家をリフォームした成功事例

空き家のリフォームによって、収益化できるようになったケースがあります。

実際の事例を紹介します。

成功事例①：兵庫県篠山市の宿泊施設

空き家にリフォームを行い、空き家を有効に活用した成功事例を紹介します。

観光地近くにある古民家は、宿泊施設としても活用できます。

引用元：【公式】篠山城下町ホテル NIPPONIA

例えば、兵庫県篠山市にある「篠山城下町ホテルNIPPONIA」は築100年以上の古民家を改修し、古民家の趣を残しながらも、快適な宿泊環境を整える改修が行われました。

成功事例②：宮城県石巻市のシェアハウス

地方の古民家をシェアハウスとして改修し、移住者や働きながら地域活性化を目指す人々に提供するケースを紹介します。

例えば、宮城県石巻市にあるシェアハウス「Roopt石巻千石町-Eiser-」は木造２階建て一軒家をリノベーションして、シェアハウスにしています。

引用元：株式会社巻組

住居費が安価で済む点や、地域コミュニティに自然と溶け込める点が魅力として挙げられます。

空き家のリフォームで補助金を利用するか迷ったらアルバリンクへ相談

空き家のリフォームには多額の費用がかかるため、補助金を活用するのは一つの選択肢です。

しかし、補助金には申請条件や手続きがあり、全ての空き家が対象になるわけではありません。

また、リフォーム後に売却や賃貸がうまくいく保証もなく、思った以上に費用がかかるケースもあります。

そこでおすすめなのが、「リフォームではなく売却」 という選択肢です。

リフォームにかかる費用や手間を省き、すぐに現金化できるため、管理の負担もなくなります。

特に、空き家を放置すると固定資産税の負担や劣化による解体リスクも高まるため、早めの売却が有利です。

弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の幅広い訳あり物件を積極的に買い取っている買取業者です。

築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。

実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。

空き家でお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。

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まとめ

この記事では、空き家リフォームの目的や費用相場、さらに活用できる補助金について解説しました。

リフォームによって空き家を有効活用する方法や、フルリフォーム・部分リフォームの費用目安を把握することで、計画的な改修が可能になります。

また、国や自治体の補助金を活用すれば、負担を軽減しながらリフォームを進められます。

空き家のリフォームを検討している方は、まず補助金の申請要件や受付期間を確認し、賢く活用しましょう。

そもそも空き家にリフォームをするべきか迷ったら、売却を検討するのもおすすめです。