売れないマンションは放棄できる？
結論から言うと、マンションを「売れないから放棄する」ということはできません。
マンションは固定資産税や管理費の支払い義務や、維持管理を行う義務が発生しますが、所有権を持っている限りは責任を果たす必要があります。
所有権を売却や譲渡によって移転することは可能ですが、一方的に権利を手放す方法は認められていません。
売れないマンションを放棄できない理由や、「相続土地国庫帰属制度」の活用ができるかについて解説します。
所有権は売買・移転できるが放棄はできない
日本の法律では、マンションの所有権を「放棄」することはできません。
まず、民法206条により定められている、所有権の内容について紹介します。
（所有権の内容）
第二百六条 所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。引用元：e-Gov法令検索
法令の制限内とは、所有権にまつわる法律行為として認められる売買・譲渡・贈与、相続などの行為に基づく所有権の移転を指します。
一方で「売買する相手は決まっていないけど手放したい」といったような、所有権を放棄する制度は存在しません。
そのため、所有権を持っている限りは、マンションの固定資産税や管理費の支払いなど維持管理の義務が発生します。
売れないマンションは放棄できないため、売買・譲渡・贈与といった方法の中で、納得のいく手放し方を探っていく必要があります。
マンションは「相続土地国庫帰属制度」の対象外である
マンションは、2023年4月に施行された「相続土地国庫帰属制度」では、マンションは対象には含まれません。
この制度は、相続したものの利用する予定がない、管理が難しい状態になった土地を国に引き渡せる仕組みです。
対象となる土地の条件が定められており、マンションを含めた「建物がある土地」は以下の理由で制度の対象外となっています。
建物は、一般に管理コストが土地以上に高額であること、また、老朽化すると、管理に要する費用や労力が更に増加するだけでなく、最終的には建替えや取壊しが必要になるため、承認申請を行うことができません。
引用元：法務省
マンションは「相続土地国庫帰属制度」を利用できないため、買取業者への売却や価格設定の見直しを行い、できる限り早期に買い手や譲渡先を見つけることをおすすめします。
売れないマンションを放置することはできず、国の相続土地国庫帰属制度の対象外でもあるので、手放すのが難しいと感じる人もいるかもしれません。
そんな場合は、買取専門の業者へ売却をおすすめします。業者が直接買い取りしてくれるので、スムーズに手放せる可能性があります。
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売れないマンションを所有し続ける4つのリスク
結論として、売れないマンションを所有し続けることは、金銭面・管理面・資産価値の低下など複数のリスクを伴います。
売れないマンションを所有し続ける4つのリスクについて紹介します。
マンションは売れない状況でもそのままにするのではなく、早期に不動産会社への売却依頼や価格設定の見直しなど具体的な対策をたて、進めていきましょう。
固定資産税・管理費の負担がかかる
売れないマンションを所有し続ければ、固定資産税や管理費という固定費用が毎年発生し、長期的に大きな経済的負担になります。
例えば、都市計画税を含めた固定資産税が年間15万円、管理費や修繕積立金が月2万円かかる場合、1年で39万円、10年で390万円の支払いが必要です。
マンションに住んでいない場合は、これらのコストはかかり続ける一方となってしまい、教育費や老後資金に影響が出てしまうおそれがあります。
維持費の負担を抑えるためにも、早期の売却や活用策を講じることが賢明です。
部屋の管理が不十分だと近隣住民とのトラブルにつながる
マンションが空き部屋となり、管理が不十分な状態であると、近隣住民や管理組合とのトラブルに発展する可能性があります。
マンションの部屋管理が不十分な時に起こりうるトラブルの例を紹介します。
- 換気不足によるカビや悪臭の発生
- 階下への水漏れ
- 掃除不足による害虫発生
これらのトラブルはマンション内での近隣住民にも影響が出てしまうため、修繕費や補償金を請求される場合があります。
また、廊下や階段、エレベーターなどの共用部分の管理が十分に行えていないと、部屋と同様にトラブルに繋がるおそれがあります。
弊社でマンションの共有スペースでのトラブルについてアンケートをとったところ「私物が置かれている」「ゴミのポイ捨て」といった、管理や清掃不足によるトラブルがランクインしました。
トラブル回避のためには自分で定期的な清掃を行う、またはハウスクリーニングや清掃代行業者に依頼して定期的な管理を行なう必要があります。
手間やコストを考えて、マンションの清掃・管理方法を考えましょう。
老朽化による資産価値が下落する
マンションは、築年数が経過するほど資産価値は下がり、売却のチャンスが減少します。
鉄骨鉄筋コンクリート、または鉄筋コンクリートで造られた住宅用の建物は、法令耐用年数は47年と定められています。
参照元：e-Gov法令検索
そのため、築年数が経過するほど「残り耐用年数が少ないので、長く住めないかも」と思われ、資産価値は下がっていくでしょう。
加えて、築年数の経過に沿って設備や内装の老朽化が進み、資産価値が下がっていきます。
そのため、売れないマンションをそのままにしてしまうと「老朽化が進み、さらに値下げしないと売却が難しい」状況になってしまいます。
マンションの資産価値がさらに下がってしまう前に、早めに手放す方法を考えて活動を始めましょう。
将来的な相続トラブルの火種になる
売れないマンションを所有し続けることは、将来的に相続トラブルの原因となる可能性が高くなってしまいます。
たとえばご自身がマンションを所有したまま亡くなると、売れないマンションを所有し続けるリスクを相続人が引き受けなければいけません。
先ほど紹介した3つのリスクを、改めて紹介します。
そして、相続人が複数いて、マンションを共有名義にした場合は権利関係がより複雑になり、売却や譲渡には相続人全員の同意が必要になります。
将来のトラブルを避けるためには、相続前から資産整理を行い、売却や賃貸などの活用方法を検討することが重要です。
売れないマンションをそのまま放置しても、築年数の経過によってマンションの価値がさらに下落したり、後のトラブルにつながってしまったりするおそれがあります。
そういった事態を防ぐために、マンションを売る方法を変えてみるのがおすすめです。
たとえば専門の買取業者であれば、活用方法を見い出して直接買い取ってくれるので、売れないと思っていたマンションでも売却できる可能性があります。
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売れないマンションを放棄したい人におすすめの4つの方法
結論から言えば、現行の法律では、マンションが売れなくても所有権を放棄はできませんが、負担を減らすための現実的な方法は存在します。
おすすめの4つの方法を紹介します。
早期の判断と行動が、維持費や管理費の負担軽減につながります。
売れないマンションをただ放置するのではなく、負担とリスクを最小化するために情報を集め、行動していきましょう。
売却活動の見直しを行う
売れないマンションは売却活動の方法や条件を見直すことで、成約の可能性を高められます。
売却にあたって見直すポイントを紹介します。
- 売却価格を下げる
- リフォームやクリーニングを行う
- 不動産仲介会社との契約を一般媒介契約に変更する
売却価格を周辺地域の中古マンション市場に合わせた価格にすることで、売却できる可能性が上がります。
また、リフォームやクリーニングで印象を改善することも効果的ですが、コストがかかりすぎないように、売却価格とのバランスに注意しましょう。
不動産仲介会社との契約を専任媒介にしている場合、複数の業者に依頼する一般媒介に切り替えることで、より多くの買主候補に物件情報を届けられる可能性があります。
相続放棄する
マンションが亡くなった人の財産である場合、相続開始から3カ月以内であれば相続放棄を行うことができます。
相続放棄とは、相続人が「死亡した人（被相続人）の財産を一切受け継がない」とできる制度のことで、家庭裁判所に申述を行います。
参照元：政府広報オンライン
相続放棄が承認された場合、マンションを含めた財産は他の相続人に引き継がれます。
相続人全員が相続放棄を行うと、家庭裁判所は相続財産清算人を選任し、相続財産の精算を行います。
参照元：裁判所
ただし、一度相続放棄をすると他の財産も受け取れなくなるため、「マンションだけ相続放棄して他の財産を引き継ぐ」ようなことはできません。
相続は複雑な仕組みとなっているので、弁護士や司法書士に相談をした上で、慎重な判断が求められます。
また、相続放棄を選んでも、相続手続きが全て完了するまでの間は、マンションの管理や納税を引き続き行う点には注意が必要です。
相続放棄について、詳しくはこちらで解説しています。
譲渡・寄付を行う
売却が難しいマンションは、第三者への譲渡や自治体・団体への寄付によって所有権を移転する方法もあります。
マンションは譲渡しても売却金は得られないものの、マンション維持費や管理の負担から解放される点がメリットです。
譲渡は、以下の流れで行います。
- 譲渡の条件を明確にして贈与契約を結ぶ
- 法務局で所有権移転登記を行う
親族や知人に無償で譲渡する場合でも、条件を明確にして契約書を交わしましょう。
契約書の作成は、司法書士や行政書士に依頼すると後々のトラブルを防ぐことができるでしょう。
また、寄付については、自治体では基本的に受け付けておりません。
もし近隣でマンションの寄付を受け付けている団体があれば、検討してみるのも一つの手段と言えるでしょう。
買取業者へ売却する
早期にマンションを手放したい場合、買取業者に直接売却はおすすめの方法です。
仲介よりも売却スピードが速く、販売活動や内覧対応の手間が不要になる点が大きなメリットです。
また、マンションが以下のような理由で売れなかった場合でも、買取業者であれば売却できる可能性があります。
- 建物が古い
- 立地が悪い
- 周辺環境が悪い
これは、買取専門業者はリノベーションや再販売を前提に、物件を直接買い取っているためです。
売れないマンションを手放す方法を紹介しましたが、一番おすすめは買い取り業者への売却です。
手間やコストをかけずに、売却金を受け取れる可能性があります。
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売れないマンションは放棄を考えずに買取業者へ売却しよう
売れないマンションは、放棄や放置を考えずに、買取業者への売却をおすすめします。
買取業者への売却をおすすめする理由を3つ紹介します。
「これまでに売れなかったから、もうマンションを手放せないかも」と諦めずに複数の買取業者へ査定依頼を出して、相談してみましょう。
経済的・精神的負担を最短で解消できる可能性があります。
仲介で売れなかった物件も買取対象になる可能性がある
仲介で長期間売れなかったマンションでも、買取業者なら買い取ってくれる可能性があります。
仲介は個人の買主から「買いたい」と希望があれば売却成立するため、成約まで時間がかかるケースがあります。
買取専門業者はリノベーションや再販売を前提に直接買い取ってもらうため、業者の条件に合えば成約が可能です。
市場相場よりも価格が低くなる傾向はありますが、固定資産税・管理費・都市計画税といった維持費を考えると、早期処分の方が結果的に得になる場合があります。
仲介で売れなかった場合でも諦めず、複数の買取業者へ査定依頼を出すことが重要です。
その他の仲介と買取の違いについては、詳しくはこちらで紹介しています。
専門業者に依頼すれば手間・時間をかけずに売却できる
専門の買取業者は直接物件を買い取るため、短期間で売却できる可能性があります。
売却活動のための広告掲載や内覧対応などを行わないため、売却までの手間も省けます。
手続きは買取業者が代行し、登記や契約書作成も一括で対応してくれるため、所有者の負担は大幅に軽減されます。
特に、相続した空き家状態のマンションや住宅ローンが残っている物件では、早期の現金化が返済や維持費負担の回避につながります。
結局のところ、時間と労力をかけずに確実に手放したい場合は、専門業者による直接買取が最も効率的な方法です。
無料で査定や相談を受けつけている業者もある
マンション売却を検討する際は、無料査定や相談を提供している買取業者を活用することで、費用をかけずに相場や売却条件を把握できます。
例えば、複数の業者に査定を依頼すれば、地域の市場価格を比較でき、より有利な条件で売却交渉を進められます。
査定額だけでなく、買取業者の対応を見ることもできるので、売却先を決める判断材料になります。
売れないマンションの売却先として、専門の買取業者をおすすめする理由を紹介しました。
これまでにマンションがなかなか売れない場合でも、活用方法を見出して買い取ってくれる可能性があります。
買取業者を選ぶ時は、複数の業者に見積もりを出して、査定額やサービス内容、対応を確認しましょう。
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売れないマンションは放棄を考えずアルバリンクへ相談
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国のマンションや空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
これまでに、築年数が経過したマンションや劣化が進んでいるマンションなど、需要がないと思われる物件でも積極的に買い取ってきた実績があります。
全国のマンションに関する買取実績を紹介します。
- 神奈川県川崎市宮前区：築18年の区分マンションを買取
- 埼玉県越谷市：築44年の区分マンションを買取
- 東京都墨田区：築23年の区分マンションを買取
マンションが売れずにお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
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アルバリンクついて詳しく知りたい方は、アルバリンクの評判で口コミや評判・買取実績などについて詳しく説明していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
まとめ
マンションは、「放棄」という手段で所有権を手放すことはできません。
そのため、売れないマンションを所有し続けると、固定資産税や管理費などの経済的負担が継続し、空室や老朽化による近隣トラブル、資産価値の下落、さらには将来的な相続問題へとつながる恐れがあります。
これらのリスクを避けるには、売却活動の見直しや譲渡・寄付などの方法が考えられますが、いずれも買い手や受け取り先を見つける難しさが伴います。
そこで有効なのが、専門の買取業者への売却です。
買取業者なら、仲介で売れなかった物件でも対象になる可能性があり、手間や時間をかけずに現金化できます。
中でもアルバリンクは「売れない・築年数が古い・トラブルを抱えたマンションなど、さまざまなケースの買取実績が豊富です。
無料査定や相談も可能なので、マンションが売れなくて悩んでいる方は、まずはアルバリンクへ相談してみてください。
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