ゴミ屋敷の売却を成功させるための3つの方法
ゴミ屋敷でも売却は可能です。
ただし、できるだけ早く適正な価格で売るためには、買い手のニーズをふまえた事前の準備が欠かせません。
ゴミ屋敷を売却する方法は、次の3つです。
物件の状態や自分の状況に合わせて、最適な方法を選びましょう。
ゴミを撤去後、リフォームをして売却する
ゴミ屋敷を売却する方法の一つとして、 ゴミを撤去したうえでリフォームを行う方法があります。
清潔感があり、すぐ住める状態であることは、買い手にとって重要な判断材料です。
長年ゴミ屋敷の状態だった場合、ゴミを撤去してもクロスの変色や腐食、汚れなどが残っていることも少なくありません。
リフォームをして室内環境を整えることで物件の印象が改善され、購入希望者が見つかりやすくなります。
なお、見た目がきれいになっても、以前ゴミ屋敷だった事実は購入希望者に告知する必要があります。ゴミ屋敷だったことを隠して売却すると、契約後にトラブルに発展するおそれがあるため注意しましょう。
建物を解体し、更地にしてから売却する
ゴミ屋敷の劣化が著しい場合や築年数が古い場合には、建物を解体し、更地にしてから売却する方法が有効です。
建物がなくなることで土地を活用しやすくなり、新築を検討している人からの需要が高まります。
とくに、立地が良いエリアでは、早期に売却できる可能性があります。
ただし、更地にすると住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が高くなる点には注意が必要です。
また、土地によっては再建築ができないケースもあり、解体するとかえって売却が難しくなることもあります。
解体を検討する際は、まず不動産会社に相談し、売却の見込みを確認しましょう。
なお、解体する場合でも、ゴミはあらかじめ撤去しておく必要があります。
ゴミ屋敷のまま買取業者に売却する
「ゴミを撤去する余裕がない」「早期に現金化したい」といった場合は、「現状のまま」買取業者に売却するのも選択肢の一つです。
買取業者は物件を再活用するノウハウを持っているため、ゴミ屋敷の状態のまま買い取ってくれるところがあります。
売主は片付けや清掃などを行う必要がなく、負担を大きく減らせます。
ただし、買取業者は再販にかかるコストを見込んで価格をつけるため、相場より安くなるのが一般的です。ゴミの量や建物の状態によっては、さらに価格が下がることもあります。
とはいえ、なるべく手間やコストをかけたくない場合に適した方法といえるでしょう。
業者により対応や査定額には差があるため、複数社に査定を依頼して価格や条件に納得できる業者を選びましょう。
弊社アルバリンクは、訳あり物件専門の買取業者です。
ゴミ屋敷などの売却が難しい物件も、現状のままスピーディーに買い取りしています。
実際にゴミ屋敷を買い取った実績も多くあり、「他社で断られた物件でも売却できた」と、お客様からは高く評価していただいています。（Google口コミ平均★4.4／2025年11月時点）
引用元：Googleマップ クチコミ
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アルバリンクついて詳しく知りたい方は、アルバリンクの評判で口コミや評判・買取実績などについて詳しく説明していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
ゴミ屋敷売却時にかかる費用の目安
ゴミ屋敷を売却するには、売れる状態に整えるための費用がかかります。
売却方法を検討するうえで、費用の目安を把握しておくことは重要です。
ここでは、ゴミ屋敷の売却時に発生する、主な費用について解説します。
ゴミの撤去・清掃にかかる費用
ゴミ屋敷を売却するには、まず室内のゴミを撤去し、清掃を行う必要があります。
自分で対応することも可能ですが、ゴミの量が多い場合は専門の清掃業者に依頼するのが現実的です。
清掃業者に依頼した場合の費用目安（最低料金）は、以下のとおりです。
| 間取り | 費用目安 |
|---|---|
| 1R/K | 3万円～ |
| 1LDK | 7万円～ |
| 2LDK | 12万円～ |
| 3LDK | 18万円～ |
| 4LDK以上 | 23万円～ |
ゴミの量や種類、作業人数、トラックのサイズなどによって費用は変動し、状況によっては100万円を超えるケースもあります。
また、害虫や悪臭の発生がある場合には、特殊清掃や消臭作業が必要です。
費用は清掃業者ごとに異なるため、複数社に見積もりを取り、サービス内容を確認しましょう。
リフォームにかかる費用
住宅の劣化が目立つ場合や、より高く・早く売却したい場合は、リフォーム費用がかかります。
リフォーム費用の一例は、以下のとおりです。
| リフォーム内容 | 費用目安 |
|---|---|
| 畳の交換 | 6万〜12万円 |
| 畳からフローリングへの変更 | 15万円〜60万円 |
| 壁クロスの貼り替え | 6万〜30万円 |
| トイレ全体の改装（タンク式） | 20万〜100万円 |
| システムバスの交換 | 60万〜150万円 |
| キッチン全体のリフォーム | 80万〜400万円 |
| シロアリ防止処理 | 15万〜30万円 |
| 躯体以外の部分を全面リフォーム | 500万〜2500万円 |
参照元：国土交通省
費用をかければ、それだけ買い手にとって魅力的な物件に仕上げることができますが、リフォームにかけた費用を売却価格で回収できるとは限りません。
必要最小限のリフォームで、物件の印象を改善することが大切です。
まずは不動産会社に相談し、どの程度まで手を入れるべきかを見極めましょう。
建物の解体費用
建物を解体する場合、一般的な木造住宅では1坪あたり3万〜5万円が相場とされています。
30坪の木造住宅であれば、90万〜150万円が目安です。
建物の構造により相場は異なり、鉄骨造やRC造ではさらに高額になります。
参照元：国土交通省
また、2006年以前に建てられた住宅ではアスベストが使用されている可能性があり、その場合は追加で除去費用が発生する点にも注意が必要です。
高額な解体費用は、売却時のハードルとなることも少なくありません。
弊社が実施した「実家の空き家問題」に関するアンケート調査では、空き家をそのまま管理する理由として、解体費用の負担が最も多く挙げられています。
ゴミ屋敷の売却になるべく費用をかけたくない場合は、買取業者への相談が有効です。
買取業者は、買い取った物件をリフォームや解体して再利用するため、ゴミ屋敷でもそのまま買い取ってもらえる可能性があります。
アルバリンクでは、市場で売れにくい物件の再活用ノウハウが豊富にあり、ゴミ屋敷やボロボロになった空き家なども、現状のまま買取可能です。
なるべく手間や費用をかけずに、早くゴミ屋敷を手放したい方は、アルバリンクへご相談ください。
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仲介手数料・登記費用・税金などの諸経費
不動産を売却する際は、ゴミ屋敷かどうかにかかわらず、仲介手数料や登記費用、税金などの諸経費がかかります。
仲介手数料は、売却が成立した場合に不動産会社へ支払う成功報酬です。
売却価格に応じて上限額が決まっています。
| 取引金額 | 仲介手数料（上限） |
|---|---|
| 400万円超 | 売却価格×3％＋6万円+消費税 |
| 200万円超400万円以下 | 売却価格×4％＋2万円+消費税 |
| 200万円以下 | 売却価格×5％+消費税 |
参照元：国土交通省
たとえば、1,000万円で売却した場合、仲介手数料は約39万円（税込）です。
なお、買取業者に直接売却する場合は仲介手数料がかからないため、この費用を節約できます。
登記が必要になるケースでは、登録免許税のほか、司法書士への報酬が発生します。
| 相続登記 | 所有者を被相続人から変更する手続き
登録免許税：固定資産税評価額×0.4％ 司法書士への報酬：5万〜15万円程度 |
|---|---|
| 抵当権抹消登記 | ローンを完済後に抵当権をはずす手続き
登録免許税：土地・建物それぞれ1,000円 司法書士への報酬：1万〜3万円程度 |
参照元：日本司法書士会連合会
そのほか、契約書に貼付する印紙税や、売却で利益が出た場合は譲渡所得税がかかります。
こうした諸経費の合計は、売却価格や状況により異なりますが、目安として売却価格の3〜5％程度を見込んでおくとよいでしょう。
最終的な手取り額に影響するため、不動産会社や税理士などの専門家に相談しておくと安心です。
なお、売却時にかかる税金や優遇措置については、以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。
ゴミ屋敷を放置する5つのリスク
ゴミ屋敷を放置すると、所有者に深刻なリスクが発生します。
売却には手間と時間がかかり、つい後回しにしがちなため注意が必要です。
ここでは、ゴミ屋敷の放置した場合に生じやすい、5つのリスクを解説します。
建物の劣化が進みやすく資産価値が低下する
ゴミ屋敷を放置すると、建物の劣化が急速に進み、資産価値が低下します。
大量のゴミが堆積した状態では湿気がこもりやすく、カビの繁殖や木材の腐食が進みやすいためです。
通常でも建物は年々老朽化し、価値が下がっていきます。ゴミ屋敷では、劣化のスピードがさらに加速してしまいます。
建物の状態は価格に直結するため、できるだけ早い段階でゴミの撤去や清掃を行うことが重要です。
悪臭や害虫などの近隣トラブルにつながる
ゴミ屋敷は悪臭や害虫の発生源となりやすく、近隣住民とのトラブルにつながります。
ゴミの腐敗や不衛生な室内環境によって発生した、ハエ・ゴキブリ・ネズミなどは、周辺にまで被害を及ぼすこともあるのです。
こうした住環境の悪化は、近隣の不動産価値を下げる要因にもなりかねません。
状況が改善されなければトラブルは深刻化し、損害賠償請求などの法的問題に発展する可能性もあります。
ゴミ屋敷は、周囲の環境を著しく損なう存在であることを認識しておきましょう。
火災・倒壊など災害リスクが高まる
ゴミ屋敷を放置すると、火災や建物の倒壊といった災害リスクが高まります。
大量の可燃物が積み重なっていると、わずかな火種でも一気に燃え広がるおそれがあります。
人が住んでいなくても、電気系統の不具合や放火によって火災が発生する可能性は否定できません。
総務省消防庁の「令和6年版 消防白書」によると、放火（疑いも含む）による出火件数は全火災の10.6%を占めており、最も多い出火原因です。
人目につきにくい空き家や、家の周囲に可燃物が散乱している建物は、放火の標的にされやすいため、ゴミ屋敷ではとくに注意が必要です。
また、建物の老朽化や腐食が進めば倒壊の危険もあります。
万が一、通行人や周囲に被害が及べば、所有者として責任を問われることになりかねません。
ゴミ屋敷を放置する代償は大きいため、早めに売却を進めるのが賢明です。
行政代執行で高額請求される可能性がある
ゴミ屋敷を放置し続けると、行政代執行により強制的に撤去され、その費用が全額、所有者に請求されるおそれがあります。
ゴミ屋敷は所有権の問題から、第三者が勝手に処分することなどはできません。
そのため、一部の自治体では「ゴミ屋敷条例」などが制定されました。改善を求めても従わない場合、最終手段として強制撤去を行えるようになったのです。
実際に行政代執行が実施された事例では、数百万円規模の撤去費用が所有者に請求されたケースもあります。
参照元：東愛知新聞
行政代執行にかかった費用は税金と同じ扱いとなるため、支払わなければ財産が差押えられる可能性もあります。
もし、自治体から改善の指導などを受けている場合は、早めに対応することが重要です。
固定資産税が6倍になるおそれがある
不動産は所有するだけでも固定資産税がかかりますが、ゴミ屋敷を放置すると、その税額が最大6倍に増えるおそれがあります。
衛生面や景観、周囲の生活環境に悪影響を与える空き家は、自治体から「特定空き家」に指定されるリスクが高いためです。
適切に管理するよう求められても改善しない場合、住宅用地の特例がはずされ、200㎡以下の部分は6倍、200㎡を超える部分は3倍に固定資産税が増える可能性があります。
参照元：国土交通省
このような事態を避けるためにも、早めに売却を進めることが大切です。
ただし、ゴミ屋敷は一般的な不動産会社では、取り扱いを断られることがほとんどです。
買取業者に依頼する場合でも、すべての業者が対応できるわけではありません。
そのためゴミ屋敷のような特殊な物件は、市場で売れにくい物件にも柔軟に対応できる買取業者へ依頼すると、スムーズに手放せます。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
空き家などでお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
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ゴミ屋敷を売却するなら買取業者への相談がおすすめ
なるべく手間やコストをかけずにゴミ屋敷を売却をするなら、買取業者へ相談するのがおすすめです。
ここでは、ゴミ屋敷を買取業者へ売却するメリットと、業者選びのポイントを紹介します。
ゴミが残った状態でも買い取ってもらえる
買取業者へ依頼すれば、片付けや清掃をせずに、ゴミ屋敷のままで買い取ってもらえます。
一般的な不動産仲介では、住める状態に整えなければ買い手を見つけるのは困難です。
一方、買取業者は、物件の清掃やリフォームをしたうえで再販する前提のため、ゴミが残っていても問題なく買い取れます。
売却に余計な手間や費用をかけることなく、負担を抑えて手放せます。
短期間で現金化できる
「短期間で現金化できる」ことも、ゴミ屋敷を買取業者に売却するメリットの一つです。
不動産仲介では、買い手が見つかるまでに通常3か月〜半年ほどかかり、状況によってはさらに長期化することもあります。
一方、買取業者に依頼すれば、買い手を探す必要がないため、査定から引き渡しまでスピーディーに進みます。
買取業者と価格や条件に合意できれば、最短1週間〜1ヶ月で現金化が可能です。
急ぎで資金が必要な場合や、近隣からの苦情で一刻も早く手放したい場合にも、このスピード感は大きな魅力といえるでしょう。
契約不適合責任が免除される
ゴミ屋敷を買取業者へ売却するもう一つのメリットは、契約不適合責任が免除される点です。
契約不適合責任とは、売却後に物件が契約内容と異なる状態だと判明した場合に、売主が修繕や損害賠償、契約解除などの責任を負うものです。
ゴミ屋敷は、シロアリ被害や害虫による損傷などが内部に隠れていることもあります。売却後に不具合が見つかれば、買主とのトラブルに発展しかねません。
しかし買取業者へ売却する場合には、業者がゴミ屋敷の状態を理解したうえで購入します。そのため、原則として契約不適合責任を問われることはありません。
売却後に責任を追及される心配がないのは、売主にとって大きな安心材料です。
なお、業者によっては免責されないケースもあるため、契約前に必ず確認しておきましょう。
ゴミ屋敷の買取実績がある業者を選ぼう
買取を依頼する際は、「ゴミ屋敷の買取実績がある業者」を選ぶことが大切です。
すべての業者がゴミ屋敷の買取に適切に対応できるわけではありません。
ゴミ屋敷の買取実績がない業者では、買取価格が極端に低くなったり、断られたりするケースもあります。
また、他の業者を紹介されて買い取ってもらう場合には、仲介手数料が発生することもあるため注意しましょう。
買取価格や対応範囲は業者によって差があります。複数社を比較し、実績や口コミ、対応などを総合的に判断することが大切です。
弊社アルバリンクは、行政とも連携して全国の空き家問題の解消に取り組んでいる東証上場企業です。
市場で売れにくい物件にも柔軟に対応できるノウハウがあり、ゴミ屋敷の買取実績も多数あります。
士業との連携体制も整っているため、すでにトラブルを抱えている場合や、煩雑な手続きが不安な場合も一括してサポート可能です。
ゴミ屋敷をできる限り早く、スムーズに手放したい方は、ぜひアルバリンクへご相談ください。
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まとめ
ゴミ屋敷を売却するには、ゴミの撤去やリフォーム、解体などに手間がかかり、時間も費用も必要です。
しかし、ゴミ屋敷を放置し続けると、資産価値の低下や近隣トラブルを招くおそれがあります。最悪の場合は行政代執行による高額な費用を請求される可能性もあり、経済的・精神的な負担は決して小さくありません。
そうした事態を避けるためにも、できるだけ早めにゴミの撤去や売却を進めることが重要です。
なるべく手間やコストをかけたくないなら、ゴミが残ったままでも買い取ってくれる、実績豊富な買取業者に依頼するのがおすすめです。
弊社アルバリンクでは、ゴミ屋敷のように市場で売れにくい物件も、現状のままスピーディーに買い取っています。
契約不適合責任も免除されるため、安心して手放すことができます。
ゴミ屋敷の売却にお悩みの方は、まずはアルバリンクへご相談ください。
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