築70年のマンションも売却は可能
築70年のマンションでも売却は可能です。
一般的に築古物件は売れにくいと考えられがちですが、適切な方法を取れば買い手を見つけることは十分にできます。
特に近年は、古いマンションをリノベーションして活用する需要が高まっており、築年数が経過した物件でも魅力的な条件が整えば売買が成立するケースもあります。
ただし、築70年のマンションは建物の老朽化や耐震性、修繕積立金の問題など、売却の際に考慮すべきポイントが多くあります。
そのため、築古物件の取引に強い不動産会社を選び、適正な価格で販売することが重要です。
また、買取業者を活用することで、スムーズに売却を進める選択肢もあります。
築70年のマンションを売却する際には、まず物件の状態を正しく把握し、市場の動向を踏まえた販売戦略を立てることが成功の鍵となります。
弊社アルバリンクは、空き家などの売却しづらい物件を専門に買い取っている買取業者です。
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築70年のマンションが売却しにくいと言われる5つの理由
ここでは、築70年のマンションが売却しにくいとされる5つの理由について詳しく解説します。
特に、住宅ローンが利用できない場合は資金力がある買い手が見つからないと売れないことが大きな課題です。
しかし、これらの課題を理解し、適切な対策を講じることで、売却の可能性を高めることは十分に可能です。
理由1：旧耐震基準で建てられている
築70年のマンションは、1981年以前に制定された旧耐震基準で建築されている可能性が高く、現在の新耐震基準を満たしていないケースがほとんどです。
旧耐震基準では、「震度5程度の地震で倒壊しないこと」が前提とされていたため、震度6強以上の大地震では倒壊リスクが高まるとされています。
このような耐震性への不安は、買主にとって大きなネックとなります。
さらに、耐震性に不安がある物件は、金融機関の審査に通らず、融資が受けられないケースもあります。
そのため、住宅ローンの借り入れで資金調達ができず、買主が購入をあきらめるケースも考えられます。
このような問題を解消するためには、売却前に耐震診断を実施し、必要に応じて補強工事を行っておくことが大切です。
安全性を証明することで、買主の不安を軽減し、売却の可能性を高めることができます。
理由2：管理組合が機能していない場合が多い
築70年のマンションでは、管理組合が機能していないケースが多く見られます。
管理組合がうまく機能していないと、以下の問題が発生します。
- 修繕積立金の不足により、大規模修繕工事が進まない
- 共用部分の管理が行き届かず、建物全体の価値が低下する
- 住民間のトラブルが増加し、管理不全の状態に陥る
こうした状況は買主にとってリスクとなるため、売却時のネックとなります。
また、金融機関の融資審査においても、管理体制が不透明なマンションは評価が低くなり、住宅ローンの利用が難しくなる可能性があります。
理由3：修繕積立金が高額になりがち
築年数が経過すると、建物の老朽化に伴い修繕費用が高額になる傾向があります。
特に築70年のマンションでは、修繕積立金が高額になっていることが多く、毎月の負担が大きい点が売却時のデメリットとなります。
修繕積立金が高すぎると、買主が維持費用の負担を懸念し、購入を見送るケースもあります。
そのため、売却前に修繕計画を確認し、費用の妥当性を説明できるようにしておくことが大切です。
理由4：建て替えが必要と判断されることがある
築70年ともなると、建物の老朽化が進み、一部の住民や管理組合から建て替えの話が出ることもあります。
しかし、建て替えが議論されているマンションは、買主にとって不安要素があるため、購入をためらう要因となります。
具体的に懸念されるリスクにか以下のようなものがあります。
- 今後、大規模な修繕や建て替えの負担金が発生するかもしれない
- 建て替え決議が成立すれば、いずれ住めなくなる可能性がある
- 将来の資産価値がどうなるか見通しが立てづらい
上記の不安があると「買ったあとにどうなるか分からない＝不確実性が高い物件」と見なされやすいのです。
売却を検討する際には、建て替えの可能性やその影響を事前に把握し、買主に説明できるようにしておくことが重要です。
「建て替え予定はない」「管理状況が良好で修繕が定期的に行われている」など、安心材料があれば積極的に伝えるようにしましょう
理由5：住宅ローンが組めず買い手が限られる
築70年のマンションは、建物の老朽化や耐震性の懸念などから、金融機関の評価が低くなりがちです。
その結果、住宅ローンの審査が通らない、あるいは借入額が制限されるといった事態が発生し、買主が購入を断念するケースが多くなります。
住宅ローンが組めないと売却が難しくなる理由は、以下の通りです。
- 多くの買主は住宅ローンを前提に購入を検討している
- 融資が通りにくい築古物件には、買主側に心理的ハードルがある
住宅購入者の多くは住宅ローンを利用して購入するため、ローンが組めない物件は「現金で一括購入できる層」にしか売却できず、買主の数が限られてしまいます。
このような背景から、築70年のマンションの売却を成功させるためには、現金購入が可能な「不動産買取業者」をターゲットとするのが有効です。
特に買取業者であれば、住宅ローンの審査を挟まずに話が進むため、早期売却が実現しやすいというメリットもあります。
「一般向けの売却は難しそうだ」と感じたら、まずは買取専門業者へ相談し、査定を受けることから始めてみるのがおすすめです。
弊社アルバリンクは、売却しづらい物件の豊富な買取実績を活かし、空き家などの物件に適正な査定金額をご提示いたします。
相談・査定は弊社の無料サービスの一環なので、弊社に売却する前提でなくてもお気軽にご利用ください。
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マンションの耐用年数と実際の寿命
築70年のマンションを売却する際に気になるのが、マンションの耐用年数と実際の寿命です。
法定耐用年数がある一方で、適切なメンテナンスを施せば、長く住み続けることも可能です。
しかし、建物の老朽化や修繕状況によっては、価値が大きく左右されるため、売却の際には慎重な検討が必要です。
ここでは、マンションの法定耐用年数と、寿命を左右する要素について詳しく解説します。
マンションの法定耐用年数は47年
日本の税法では、鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションの法定耐用年数は47年と定められています。
これは、減価償却資産としての評価を決定するための年数であり、実際の寿命を示すものではありません。
築70年のマンションは、この法定耐用年数を大きく超えており、金融機関の融資評価が低くなりやすいのが実情です。
そのため、住宅ローンを組んで購入しようとする買主が見つかりにくく、現金での購入が可能な投資家や買取業者をターゲットにする必要があります。
しかし、適切な修繕や耐震補強を行っているマンションであれば、十分に住み続けることが可能です。
最近では、築古マンションをリノベーションして価値を高める事例も増えており、売却時にこうしたメリットをアピールすることで、買い手を見つけやすくなります。
マンションの寿命を左右する5つの要素
マンションの寿命は、単に築年数だけで決まるわけではありません。
以下のような要素によって、実際に住み続けられる期間が大きく異なります。
- 建物の構造と耐久性：RC造やSRC造は適切なメンテナンスで100年以上の寿命を持つこともある
- 耐震性能の有無：旧耐震基準の場合、耐震診断や補強工事が必要になることがある
- 大規模修繕の履歴：12〜15年ごとの修繕計画が適切かどうかで寿命が変わる
- 配管や設備の更新状況：築40年以上では給排水管の交換が必須になるケースが多い
- 管理状態と管理組合の機能：管理組合の運営状況がマンションの資産価値に影響する
建物の主要構造がRC造やSRC造の場合、適切なメンテナンスを行えば長く使用可能です。
築70年のマンションは旧耐震基準で建てられていることが多いため、耐震診断を実施し、必要に応じて補強を行うことが安全性の向上につながります。
ただし、法定耐用年数（47年）を超えているため、売却の際は不動産会社に査定を依頼し、物件の価値を適切に評価してもらいましょう。
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築70年のマンションを放置した場合の3つのリスク
築70年のマンションを所有していても、具体的な活用方法が見つからず、放置してしまうケースは少なくありません。
しかし、マンションを放置するとさまざまなリスクが発生し、資産価値が大幅に低下してしまう可能性があります。
最悪の場合、建物が倒壊したり、高額な修繕費を請求されたりすることもあるため、早めに対策を講じることが重要です。
ここでは、築70年のマンションを放置した場合に考えられる3つのリスクについて解説します。
老朽化により建物が荒廃する
築70年のマンションは老朽化が進んでいるため、定期的なメンテナンスを怠ると建物が急速に荒廃します。
特に、以下の問題が発生しやすくなります。
- 外壁のひび割れや剥離による雨漏り
- 給排水管の劣化による水漏れや悪臭
- エレベーターや共用部分の設備故障による住環境の悪化
- シロアリや害虫の発生
これらの問題が発生すると、居住者が離れてしまい、空き室が増加します。
さらに、管理が行き届かなくなることで、廃墟化してしまう恐れもあります。
廃墟となったマンションは、倒壊のリスクが高まり、近隣住民に迷惑をかけるだけでなく、所有者自身にも責任が及ぶ可能性があります。
このような事態を防ぐためには、定期的な修繕を行うか、早めに売却を検討することが重要です。
修繕費・維持費の負担が増える
築年数が経過したマンションでは、老朽化が進むにつれて修繕費や維持費の負担が大きくなります。
特に、以下の費用が発生する可能性があります。
- 大規模修繕工事費（外壁補修、屋上防水、共用設備の修理など）
- 管理費・修繕積立金の増額（住民の高齢化や管理費の不足により負担増）
- 耐震補強工事の費用（旧耐震基準のマンションは耐震性が低いため、補強が必要になる場合がある）
また、管理組合の運営が適切でない場合、修繕積立金が不足し、突発的な費用負担が求められるケースもあります。
例えば、エレベーターが故障して交換が必要になった際、修繕積立金が足りないと、一戸あたり数百万円の負担を求められることもあります。
築70年のマンションを長期的に維持するのは、経済的な負担が大きいため、早めに売却を検討することが賢明な選択です。
不動産会社に査定を依頼し、適正な価格での売却を進めることで、無駄な出費を抑えることができます。
建て替え・立ち退きを迫られる可能性がある
築70年のマンションでは、老朽化が進みすぎているため、建て替えが必要と判断されることがあります。
特に、以下のようなケースでは、住民に対して建て替えや立ち退きが求められる可能性が高まります。
- 耐震性能が不足し、安全性が確保できない場合
- 給排水設備や電気設備の老朽化により、修繕が困難な場合
- 住民の合意形成が進み、建て替え計画が決定した場合
日本のマンション建て替えには、区分所有者の5分の4以上の賛成が必要ですが、一度建て替えが決まると、所有者には費用負担が発生します。
参照元：区分所有法第69条（団地内の建物の建替え承認決議）【e-gov法令検索】
建て替えに伴う立ち退きが必要になった場合、補償があるとはいえ、費用負担や手続きの煩雑さに悩まされることになります。
また、建て替えに反対しても、管理組合が決議を進めた場合は、強制的に売却しなければならなくなるケースもあります。
このような状況に陥る前に、築70年のマンションを売却し、資産を現金化するのが賢明な選択肢となります。
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築70年のマンションを売却するならアルバリンクへ相談
築古マンションの売却を検討しているなら、買取専門業者への相談がおすすめです。
特に、築70年のマンションは耐震性や管理状態の問題で買い手が見つかりにくいため、通常の売却では時間がかかるケースもあります。
アルバリンクは、築古物件や売却が難しい空き家の買取に強みを持つ専門業者です。
「早く売りたい」「管理負担を減らしたい」という方は、ぜひ一度相談してみましょう。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
空き家などでお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
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アルバリンクついて詳しく知りたい方は、アルバリンクの評判で口コミや評判・買取実績などについて詳しく説明していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
まとめ
この記事では、築70年のマンション売却について、売却の難しさや成功させるコツを解説しました。
築70年のマンションは、旧耐震基準で建てられている、管理組合が機能していない、修繕積立金が増加しているなどの理由から、売却が難しくなりがちです。
しかし、以下の工夫をすることで、売却の可能性を高めることができます。
- 築古物件の取扱いが得意な不動産会社を探す
- 適正価格で売り出す
- リフォームの必要性を見極める
- 買取業者に相談する
築古マンションを放置すると、老朽化の進行や維持費の負担増加などのリスクがあります。
そのため、早めの売却を検討することが大切です。
まずは、査定を依頼し、自分のマンションの市場価値を把握することから始めてみましょう。
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