10年特例用地とは？
「10年特例用地」とは、市街化調整区域にある土地において、特定の条件を満たすことで住宅などの建築が許可される制度です。
原則として市街化調整区域では建築が制限されていますが、例外的に建築が可能になる裏ワザ的な制度と言えます。
市街化調整区域について、詳しくはこちらで紹介しています。
茨城県で公布された条例
10年特例用地とは、市街化調整区域における土地活用を柔軟にするために、茨城県で公布された条例です。
「10年特例用地」は通称で、正式な名称は、茨城県の県条例第6条第1項3号「既存集落内の自己用住宅の取扱いについて」です。
市街化調整区域には、基本的には家を建てることができません。しかしこの条例を活かせば、家を建てて住める可能性があるため、利用していない土地を手放せる可能性があります。
茨城県内で市街化調整区域に土地を所有している場合は、該当するかどうかを確認し、活用の可能性を検討してみると良いでしょう。
対象となる土地の要件
10年特例用地制度を活用して家を建てるには、いくつかの要件を満たす必要があります。
市街化調整区域では、土地の売買は特に制限なく行えますが「新しく家を建てる」ための要件が詳しく定められているため、宅地として売却したい場合は把握しておきましょう。
まず、対象となる土地、建てられる住宅の要件は、以下のように定められています。
- 予定地の面積：200㎡〜500㎡
- 自己用住宅の延べ面積：200㎡以下
- 既存集落内：市街化調整区域の中に既に住宅があり、日常生活圏を構成しているエリア
土地に家を建てて住む人（買主）の条件は以下の通りです。
- 市町村の区域内の大字等の区域内又は、隣接する大字等の区域に線引きの日前に本籍又は、住所を有していた者
- 市町村の区域内の大字等の区域等内に10年間以上居住していた者
- 使用予定の土地から勤務地に通勤が可能か（片道2時間未満）
参照元：茨城県
10年特例用地は、要件が限られている制度ではありますが「土地が売れないかも」とお考えの方も売却できるチャンスがあるかもしれません。まずは、制度や活用ノウハウを多く知っている不動産業者に相談してみましょう。
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10年特例用地の2つのメリットと活用裏ワザ
10年特例用地には、通常の市街化区域の不動産とは異なる大きなメリットが2つあります。
市街化調整区域も売れる可能性はあるので、使っていない土地は早めに売却に向けて動くのがおすすめです。
土地価格が安い
10年特例用地の大きな魅力の一つは、土地価格が市街化区域に比べて安い点です。
同じ面積の土地を購入したとしても、購入費用を大幅に抑えることができます。
建築制限がある土地は活用の幅が狭いため、需要が低いと考えられているためです。
ただし、条件によっては建築が許可されない可能性もあるため、事前に制度の要件をよく確認することが大切です。
静かな環境で過ごすことができる
10年特例用地は、市街化調整区域に位置しているため、交通量や騒音が少なく、静かな環境で生活できる点も大きなメリットです。
弊社アンケートで「住みたい街の特徴」を尋ねたところ、静かな環境は魅力的なポイントであることが伺えます。
ランキングには2位「治安がいい」や4位の「静かで落ち着いている」5位の「自然を感じられる」が入っているため、これらを特徴を満たす10年特例用地は魅力のある立地になれる可能性があります。
ただし、道路やインフラが未整備な地域では、整備をする分土地の値段がさらに下がってしまう場合がある点には注意が必要です。
10年特例用地のメリットを紹介しましたが、自分で土地の買取先を探して契約するのは手間がかかります。そんなときは、買取専門業者に相談してみましょう。
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10年特例用地に潜む3つのリスク
10年特例用地には住宅を建築できる裏ワザ的なメリットがある一方で、注意すべきリスクも存在します。
買主側が負うことになるリスクもありますが、土地の売却を考えている方もこういった背景を把握しておくと、売却がスムーズにすすむ可能性があります。
茨城県のみの制度である
10年特例用地は、全国共通の制度ではなく、茨城県独自の条例に基づいて運用されている地域限定の制度です。
そのため、適用される土地や人物は茨城県内に限られます。
こういった背景から、10年特例用地制度を使って売却する場合は、茨城県の制度を把握していて、取引実績のある不動産業者に相談するとスムーズです。
弊社アルバリンクは、茨城県土浦市と提携しているため、茨城県の不動産事情や10年特例用地制度についても熟知しています。相談や見積りは無料ですので、お気軽にご相談ください。
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将来的な売却や転用が難しいケースがある
10年特例用地で住宅を建てられたとしても、将来的にその土地を売却したり、用途を転用するのは難しいケースが多く存在します。
これは、市街化調整区域にあるという立地条件と、制度の特性に起因しています。
もともと、この制度は「茨城県に10年住んでいる人が、特例で同じエリアの市街化調整区域に家を建てて住める」ようにする制度なので、次の買い手がすぐ見つからない場合があります。
固定資産税が安く抑えられるという利点はあるものの、流動性の低い物件となる可能性が高いのです。
そういった背景から、10年特例用地の活用を期待して土地を売却しようとしても、買い手がつきにくい可能性がある点には注意が必要です。
住宅ローン審査で不利になることもある
10年特例用地を活用して住宅を建てる場合、金融機関の住宅ローン審査において不利に扱われるケースがあります。
これは、土地が市街化調整区域にあり、建築に特例制度が必要であることが主な理由です。
住宅ローンを組む時には、金融機関が担保として家や土地に抵当権を設定しますが、土地が市街化調整区域にあるため、評価が低くなってしまう場合があります。
そのため、金融機関によっては住宅ローンの対象外としていたり、金利条件が厳しくなるおそれがあります。
こちらも、10年特例用地の活用を期待して土地を売却しようとしても、買い手がつきにくい理由となってしまう点には注意が必要です。
10年特例用地の「裏ワザ」的な活用法
10年特例用地の制度は、市街化調整区域に家を建てられるようになる便利な制度ですが、要件を満たすことが難しく、なかなか土地を売れない場合があります。
そんな場合は、他の制度が活用できないか確認してみましょう。茨城県水戸市の制度を例に解説します。
家を建てる人の居住要件が緩和されているエリアもある
茨城県の中でも、自治体が定めたエリアであれば、10年特例用地よりも利用しやすい条件で家を建てられる場所があります。
売りたい土地が自治体が定めたエリアに入っていれば、買い手が見つかりやすくなります。
たとえば水戸市では、市長が定めた条例区域であれば、許可を受けて住宅を建築することができます。自己用住宅だけでなく、貸家や店舗兼用住宅も建築できます。
参照元：茨城県水戸市
ただし、敷地の面積や許可申請の手続きが必要となるため、制度の適用が可能かどうかを事前に判断することが重要です。そのためには、地域の事情に詳しい不動産業者に問い合わせするとスムーズに進むでしょう。
弊社アルバリンクは、司法書士や弁護士といった専門家とも提携しているため、「相続した土地を売却したい」といった法的な手続きもスムーズに進められます。テレビを始め、多数メディアに掲載実績のあるアルバリンクにお任せください。
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アルバリンクついて詳しく知りたい方は、アルバリンクの評判で口コミや評判・買取実績などについて詳しく説明していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
10年特例用地が使えるか迷ったら買取業者への売却も検討を
10年特例用地の制度を活用して土地を売りたい場合は、不動産買取業者への売却の検討がおすすめです。理由を3つ紹介します。
条例で定められてている要件を確実にクリアするために、ノウハウのある買取業者の力を借りましょう。
訳あり物件に対応している業者はノウハウを持っている
市街化調整区域にある土地や、建築に制限がある敷地を売却したい場合は、「訳あり物件」に対応した不動産業者を選ぶことが大切です。
そうした業者は特例や条例に精通しており、一般の不動産会社にはないノウハウを持っています。
過去の再建実績や類似ケースをもとに、売却や活用の可能性を提案を受けてくれる可能性があります。申請手続きを代行してくれると、手間を省いてスムーズに売却にむけて動けるでしょう。
弊社アルバリンクは、訳あり物件にノウハウがあり、さまざまな物件を扱ってきた実績があります。グーグルでの口コミ評価は平均4.4を頂いています。（レビュー件数157件、2025年9月時点)無料相談・査定も行っていますので、口コミを参考にしつつ、お気軽にお問合せください。
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建築制限付きの土地でも買い取ってもらえるケースがある
建築制限があるからといって、必ずしもその土地に価値がないとは限りません。
実際、10年特例用地などの制限付き物件でも、活用の価値を見出して買い取ってもらえるケースがあります。
買取業者は活用方法のノウハウを豊富に持っているので、住宅建築が難しい場合でも駐車場のように、別の用途で活用するケースがあります。
このような取引は一般の仲介市場では難しいため、専門の買取業者の存在が大きな意味を持ちます。
「建築制限があるから売却できない」と考えている土地でも、まずは査定を受けてみることで、新たな可能性が見えてくるでしょう。
売却によって固定資産税や管理コストから解放される
使っていない土地を売却することで、毎年発生する固定資産税や維持管理のコストから解放されます。
特に空き地のまま放置されている土地は、年々そのコストが積み重なっていくため、長期的に見れば大きな負担となります。
土地にかかる固定資産税の他、除草・境界管理・近隣への対応など、目に見えない管理コストも無視できません。
不動産会社を通じて買取業者に売却すれば、これらの負担を一括して解消できるだけでなく、手元に資金も残ります。結果的に、精神的・金銭的なメリットが得られるのです。
一度専門家に依頼して査定を受けてみることで、不要なコストから解放される第一歩を踏み出せます。
まとめ
10年特例用地は茨城県特有の制度で、条件を満たすと市街化調整区域に家を建てられるため「静かな環境で暮らしたい」人に土地を売れる可能性があります。
しかし、10年特例用地には「将来的な売却や転用が難しい」「住宅ローン審査で不利になる」といったリスクが潜んでいるため、スムーズに売却ができない場合があります。
こうしたリスクを回避する方法のひとつが、土地を買取専門業者に直接売却する方法です。
なかでも、建築制限付きや特殊な条件を持つ土地の扱いに慣れている、訳あり物件に対応した専門の買取業者に依頼することをおすすめします。
アルバリンクも買取専門業者として、制限のある土地や住宅でも多数の買取実績があります。
10年特例用地制度を活かして土地を売却したいとお考えでしたら、ぜひ一度アルバリンクへご相談ください。
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