【空き家売却】5つの方法と特徴
空き家を売却するにはさまざまな方法があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。
売却までの時間やコスト、得られる価格は方法によって異なるため、自分に合った手段を選ぶことが重要です。
ここでは、代表的な5つの売却方法とその特徴について解説します。
空き家をそのまま売却する
空き家をそのまま売却するのは、もっとも簡単で早い方法です。
現状の建物や土地をそのまま引き渡すため、リフォームや解体にかかる費用や手間を省けます。
ただし、建物の状態が悪い場合や築年数が古い場合、買主が見つかりにくいこともあるため注意が必要です。
また、買主が修繕のコストを考慮するため、売却価格が下がる可能性もあります。
この方法を選ぶ場合は、複数の不動産会社に査定を依頼し、相場を把握することが大切です。
市場動向を確認しながら、適切な価格で売却を進めましょう。
リフォームして売却する
リフォームを行ったうえで売却する方法は、物件の魅力を高め、購入希望者を増やす効果が期待できます。
特に、水回りや外観のリフォームは購入者の印象を大きく左右します。
ただし、リフォームには高額な費用がかかるため、投資した分が売却価格に反映されるか慎重に判断する必要があります。
リフォームを選ぶ場合は、事前に不動産会社やリフォーム業者に相談し、売却後の価格や回収の見込みを計算してから進めるのがおすすめです。
空き家を解体し、更地にして売却する
空き家を解体して更地にする方法は、老朽化が激しい物件や建物に価値がない場合に適しています。
更地は買主が新築や再開発を自由に行えるため、需要が高まりやすいのが特徴です。
また、古家付き物件だと、買主は建物の解体費用を考慮して価格交渉をする場合が多いですが、更地であればその必要がなくスムーズな取引が可能になります。
一方で、解体費用や固定資産税など、金銭面の負担が大きくなることも。
建物を解体すると住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が高くなる場合があるからです。
特に売却までに時間がかかる場合は、税負担の増加を避けるために早めの売却を目指す必要があります。
不動産会社に買取を依頼する
不動産会社に買取を依頼する方法は、「時間をかけずに売却したい」「物件の状態が悪くても現金化したい」という方に適しています。
通常の仲介と異なり、不動産会社が直接買主となるため、買い手を探す手間が省けスムーズな取引が可能です。
仲介では売却まで数カ月かかることもありますが、不動産会社の買取なら最短で1週間～1カ月程度で売却が完了するケースもあります。
また、不動産買取では「現状のままでの買取」が一般的なため、リフォームや修繕などの負担がないのも魅力です。
一方で、買取価格が市場価格より20～30%程度低くなることが多い点に注意が必要です。
不動産会社は、買い取った物件をリフォームや再販売することで利益を得るため、なるべく高く売却したい場合は、仲介による売却と比較し検討しましょう。
空き家バンクを活用する
空き家バンクは、自治体や不動産会社が運営し、空き家を売りたい人と購入希望者をマッチングする仕組みです。
空き家バンクは、自治体や団体が運営する物件情報の登録制度で、地域への移住を希望する人々とのマッチングを促進します。
引用元：国土交通省
空き家バンクには、地方移住を希望する人や古民家を活用したいと考える人が登録しているため、市場価値の低い地方の空き家でも売却のチャンスが広がります。
また、自治体が主導の空き家バンクでは、仲介手数料が不要であったり解体費やリフォーム費用の補助金が用意されていたりする場合もあり、コスト面でもメリットがあります。
一方、空き家バンクを通じた取引は、買主が現れるまでに時間がかかる傾向があります。
また、市場価格より低い価格での売却となるケースもあるため、売主の希望価格と合わないこともあります。
このように、空き家バンクを利用する売却では、価格や売却期間に柔軟性を持つことが求められます。
希望価格での売却を重視する場合は、他の売却方法も併せて検討することが重要です。
空き家を売却する3つのメリット
空き家を早めに売却することで、維持費や管理費の負担を減らせるほか、防犯・防災リスクを軽減し、資産価値の下落を防ぐことができます。
放置していると想定外の費用や問題が発生する場合もあるため、早めに行動することが重要です。
維持費・管理費の削減
空き家の維持には、固定資産税や管理費用、修繕費、保険料などさまざまなコストがかかり、長期間所有するほど負担が増えてしまいます。
特に活用の予定がない場合は、早めに売却すればこれらの出費を抑えることができます。
防犯・防災リスクの低減
空き家は空き巣や不法侵入の標的になりやすく、周辺住民にとっても安全上の問題となることがあります。
また、老朽化による倒壊や火災のリスクも無視できません。
早めに手放すことで、こうしたリスクを未然に防ぎ、安心を得ることができます。
以下の記事では、空き家と犯罪の関係を具体例をあげながら詳しく解説しています。
空き家の適切な管理方法や行政の取り組みについてもご紹介しているので、ぜひお読みください。
資産価値の下落防止
空き家は年数が経つごとに劣化し、資産価値が下がります。
特に、築年数が古くなるほど売却価格が低下する傾向があるため、売り時を逃さないことが大切です。
不動産市場の動向を把握し、適切なタイミングで売却することが重要です。
スピーディな査定を行ってくれる買取業者を利用して、大切な資産の価値を守りましょう。
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【空き家売却】流れを6ステップで解説
空き家の売却には複数の手続きや注意点があるため、スムーズに進めるために正しい流れを理解しておきましょう。
空き家売却を成功させるためには、各ステップで専門家のアドバイスを受けながら、計画的に進めることが大切です。
ここでは、空き家売却を6つのステップで分かりやすく解説します。
ステップ1：不動産会社への査定依頼
空き家の売却を始める第一歩は、不動産会社に査定を依頼することです。
不動産の価格は、立地や建物の状態、相場などさまざまな要因で決まります。
複数の不動産会社に査定を依頼することで、適切な売却価格を把握できます。
例えば、築年数が古い場合や建物の劣化が激しい場合は、建物を解体して更地として売却する方が高額になるケースもあります。
査定時には「建物付き」と「更地」の両方の条件で見積もりを依頼するとよいでしょう。
また、無料査定を提供する不動産会社も多くありますので、費用を気にせず相談できます。
査定結果を基に売却計画を立て、必要に応じて空き家のリフォームや修繕も検討してください。
適切な査定を受けることで、最適な売却方法が見えてきます。
ステップ2：媒介契約の締結
不動産会社に売却活動を依頼する場合、媒介契約の締結が必要です。
この契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
契約タイプごとに特徴や自由度が異なるため、状況に応じて最適な契約を選ぶことが重要です。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約です。
売主は自由に不動産会社を選び、また自身で買主を見つけて直接契約することも可能。
報告義務がないため情報共有が少なくなりがちですが、広く情報を発信できるメリットがあります。
専任媒介契約
専任媒介契約は、1つの不動産会社にのみ仲介を依頼する契約です。
売主が直接買主を見つけて契約することは可能ですが、他の不動産会社に依頼することはできません。
不動産会社には2週間に1度以上の活動報告義務があるため、進捗状況を把握しやすいのが特徴です。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も1つの不動産会社にのみ仲介を依頼する契約ですが、売主自身で買主を見つけて直接契約することも制限されます。
不動産会社には1週間に1度以上の報告義務が課され、手厚いサポートが期待できるので、最も信頼度が高い契約といえるでしょう。
ステップ3：売却活動の開始
媒介契約を締結したら、不動産会社は売却活動を開始します。
具体的には、物件の広告掲載や買主の募集などが行われます。
不動産会社のホームページやポータルサイト（SUUMO、アットホームなど）に物件情報が掲載され、買主を探します。
一方、売主は、物件の状態を良く見せる工夫を積極的に検討しましょう。
例えば、室内の掃除や不要な家財道具の処分を行うと、内見時の印象がぐっと良くなります。
また、土地や建物の条件を正確に伝え、買主に安心感を与えることもポイントです。
不動産会社と密に連携を取り、売却活動の進捗を適宜確認しながら進めましょう。
ステップ4：購入希望者との交渉
購入希望者が現れたら、売買条件の交渉を行います。
価格だけでなく、引き渡し時期や物件の現状引き渡しの可否なども重要なポイントです。
購入希望者の中には、価格交渉を行う場合もあります。売却希望価格の設定時に多少の交渉余地を考慮することで、円滑に話を進められます。
不動産会社が仲介に入ることで、双方にとって適切な条件で合意する可能性が高まります。
また、交渉時には、売主として負担すべき費用（仲介手数料や譲渡所得税）についても把握しておくとスムーズです。
ステップ5：売買契約の締結
交渉がまとまったら、売買契約を締結します。
この際、契約書には重要事項が記載されるため、内容を慎重に確認しましょう。
不動産会社の担当者や司法書士に相談しながら、契約不適合責任や物件の登記状況に問題がないことを確認します。
特に、抵当権の抹消が必要な場合は、手続きを事前に進めておくと安心です。
契約時には手付金の受領や印紙税の支払いも発生するため、準備を整えておきましょう。
ステップ6：引き渡し・決済と確定申告
最後に、物件の引き渡しと決済を行います。
決済時には、売買代金の受領や所有権移転登記の手続きが行われ、これらが完了すると正式に売却が成立します。
また、空き家売却による譲渡所得が発生した場合、翌年の確定申告が必要です。
特に、3000万円特別控除や軽減税率が適用されるケースでは、税務上のメリットを受けるために適切な書類を準備しましょう。
仲介で売却する場合は、売却までに時間を要することが多く、実は空き家が一生売れ残るという可能性も少なくありません。
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空き家を売却する際の注意点
空き家を売却する際には、名義や権利関係の整理、売却時期や価格設定など、多くの注意点があります。
これらをクリアにしつつ、高く売るためのコツを押さえることが大切です。
名義変更を忘れずにする
売却前に物件の名義が正しいか確認し、権利関係を整理することが必要です。
相続物件の場合は、相続登記が完了しているか確認しましょう。
不備がある場合は司法書士に相談するのがおすすめです。
掃除や簡単な修繕をする
掃除や簡単な修繕を行い、物件の印象を良くすることで、売却価格を上げることが可能です。
例えば、外壁の塗装や室内の壁紙の張り替えを行うと、ぐっと清潔感が増します。
また、庭や駐車スペースがある場合は、雑草を取り除くなどの簡単な手入れを行うだけでも、印象が大きく変わります。
また、内見時のポイントとしては、電球を交換して室内を明るく見せたり、不要な家財道具を処分して空間を広く見せたりすることも有効です。
築年数の影響で修繕が難しそうな場合でも、経験豊富な専門業者に一度相談してみましょう。
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査定依頼後に解体の判断をする
空き家の解体は売却に影響を与える重要な決定ですが、判断を誤ると費用や税金の面で不利益を被る可能性があります。
まず、空き家を解体するかどうかは、不動産会社の査定結果を基に判断しましょう。
建物が残っている場合の売却価格と、更地にした場合の売却価格を比較することで、どちらが有利かが分かるからです。
例えば、古家付き土地としての需要が高いエリアでは、建物を残した方が買い手がつきやすい場合もあります。
一方、建物の劣化が進み過ぎている場合や、土地だけの方が価値が高いケースでは、解体した方がメリットが大きいです。
解体には費用がかかるため、不動産会社のアドバイスを受けながら慎重に判断してください。
自治体によっては解体費用を補助してくれる制度もあるため、地域の制度も確認しておくと良いでしょう。
取り壊す場合は1月1日以降にする
空き家を取り壊すタイミングも注意が必要です。建物がある状態では「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が軽減されます。
参照元：黒石市
しかし、1月1日時点で建物がない更地の場合、この特例が適用されず、固定資産税が高くなる可能性があります。
そのため、解体する場合は、1月1日以降に取り壊しを行うことで税金負担を抑えられる場合があります。
特に売却までの期間が長引く可能性がある場合、税金負担を軽減するスケジュール調整が重要です。
不動産会社や税理士と相談しながら進めると安心です。
空き家売却時にかかる費用・税金
空き家を売却する際には、税金や各種費用が発生します。
それらを正しく把握することで、予算を計画的に組み、売却後の手取り金額を最大化できます。
ここでは、主な税金の種類や費用項目、そして節税のポイントについて解説します。
税金
空き家を売却した際に課される主な税金には以下のものがあります。
- 譲渡所得税
売却によって得た利益に課される税金です。
短期譲渡（所有期間5年以内）と長期譲渡（所有期間5年以上）で税率が異なり、短期譲渡のほうが税率が高くなります。
参照元：国税庁
これらの税金を計算する際には、取得費や譲渡費用を適切に計上することが重要です。
税理士に相談すると正確に計算できます。
売却にかかる費用
空き家の売却にかかる費用には、以下のようなものがあります。
- 仲介手数料
不動産会社を通じて売却する場合に発生します。
手数料の上限は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」で計算されます。 - 解体費用
更地にして売却する場合に発生する費用。
建物の規模や立地により100万円～300万円が目安です。 - 登記費用
所有権移転登記や抵当権抹消登記に必要な費用。
司法書士への依頼料が含まれます。 - 固定資産税精算金
売主と買主で固定資産税を日割り計算して清算します。
事前にこれらの費用を確認し、余裕を持った資金計画を立てましょう。
買取専門業者に依頼すれば、空き家売却にかかる費用をぐっと軽減できます。
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空き家売却時にかかる税金・費用を減らす方法
空き家売却における税負担を軽減するためには、控除や特例を活用することが有効です。
代表的なものには以下があります。
- 相続空き家の3,000万円特別控除
相続した空き家を一定条件のもと売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。参照元：国税庁
- 取得費加算の特例
相続時にかかった費用を取得費として加算でき、譲渡所得を減らせます。参照元：国税庁
- 住居用財産の特例
居住用財産を売却した場合、要件を満たせば税負担が軽減されます。参照元：国税庁
控除の適用には期限や条件があるため、専門家に相談して活用方法を確認しましょう。
空き家の売却相場の調べ方
買取相場を正確に把握することで、適切なタイミングと価格設定で売却が可能になります。
不動産会社や自治体の情報を活用して、時期と価格を見極めましょう。
以下では、買取市場の動向や相場調査のポイント、価格に影響を与える要因について解説します。
売却相場の調べ方
買取相場を調べるには、以下の方法があります。
- 不動産会社に査定を依頼
無料査定を活用し、複数社から見積もりを取り比較する。 - オンライン査定ツールの活用
自宅にいながら簡単に相場を確認可能。
代表的なものに、REINS Market Informationや空き家バンクなどがあげられる。
地域によっては情報が少ない場合がある。
査定結果を比較する際は、金額だけでなく条件や実績も確認しましょう。
相場に影響を与える要因
買取価格に影響を与える主な要因は以下のとおりです。
- 立地条件：駅近や人気エリアは高値が期待できる。
- 物件の状態：劣化が進んでいる場合、価格が下がる傾向にある。
- 市場需給：地域の需要やタイミングが価格に影響する。
これらを踏まえて価格を設定することで、納得のいく売却が実現します。
買取相場を知ることの重要性は理解できても、いざ個人でするとなると時間と労力が負担になります。
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スピーディで確実な空き家売却ならアルバリンクにおまかせ
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まとめ
この記事では、空き家売却の流れや方法について詳しく解説しました。
空き家をそのまま売却する方法からリフォームや解体、更地化、不動産会社への買取依頼、不動産オークション、空き家バンクの活用など、多様な選択肢と特徴をご紹介。
また、維持費削減や防犯リスク低減など、早めに手放すメリットについても触れています。
さらに、売却の具体的なステップや買取業者の選び方、高値で売却するコツ、税金や費用の知識も解説しました。
空き家売却はタイミングの見極めや準備が重要です。
この記事を参考に、自分に合った方法で計画的に売却を進めましょう。
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